广州某项目营销策划报告3

六、建筑设计建议

 （一）裙楼外观特色处理

   结合本项目的整体风格，凸显商场的经营特色。在外立面的处理上，尤其注重把握年青人新潮、猎奇之心理趋向。营造与别不同，独具个性的设计。令到其成为前进路独树一帜的建筑。并可成为项目新增的附加值卖点，舆论新闻炒作的题材，年青人谈论的话题。

欧陆后现代古典风格——

   立面主要材质以大幅落地钢化玻璃，不锈钢构架及铝质扣板为主。色彩运用比较偏冷，强调金属质感。线条表现以直线为主。体现时尚、雍容、高贵、通透的感觉。

时尚风格——

   色彩搭配显得较为鲜艳及明快，装饰构件富于立体与层次上的变化。用材方面比较广泛，讲究玻璃，砖材、铝扣板、喷涂工艺等灵活搭配。

另类风格——    

   在立面的设计上掺入时下年轻人较为热衷的，如NBA，X-GAME极限运动、漫话题材、科幻等元素。营造比较有特色的风格。

（二）其它设备建议

     在裙楼三层南侧的圆弧位外墙处装设一个大型彩色液晶显示屏，尺寸约为长10米*高3米，日常可播放流行歌曲MTV，街舞歌曲，NBA直播等节目。作为营造商场氛围以及吸引客流的补充手段。

（三）室内装修建议

    建议将较为流行及前卫Disco的装修风格及元素引入商场的室内设计，这种做法在广州暂时是唯一及超前的。

  1、地面及室内墙身布置

    通道的地面建议打破一般惯常做法。用材方面可采用透光石材，钢化玻璃等，底部及墙身装设彩色泛光灯，营造独特的效果。

  2、灯光及声像设备

    商场内部可装置中央音控及灯控系统。灯光的色彩及亮度可以实行调节。在天花板顶上吊挂液晶电视，日常播放流行歌曲MTV。营造热烈的氛围感觉，有助提高场内客人消费情绪。

（四）销售条件

    1、完成商场外立面的销售包装工程；

    2、完成设于商场首层的售楼部装修工程（包含售楼部的内部布置，如：项目模型等物料的制作）；

   3、完成设于商场首层“样板铺”的装修工程，以供配合项目销售时使用；

   4、完成大公司的进场合同。

七、商场市场定位

   在进入二十一世纪的头两年，随着我国加入WTO，机遇与危机共存的今天，市场已经发生明显的迹象——企业难做，日子难过，本土企业是越来越多的感叹。

   使命实际总归还原到行动的层面，就是我们提倡“剖析成败”，促使我们行动的是我们的“职业良心”，如果粉饰经营风云背后的陷阱，告诉每一位老板：你是做得最优秀的一个，这无疑是为老板穿上“皇帝的新衣”，遮住的其实是致命的丑陋。想营销成功，我们需要的是“打开”的态度。

   从本项目的地理位置分析，做商城并不理想，而且规模不算大，因为前有万国、后有东银，中间正好是断层段，暂时无法形成走廊之态。所以，根据我们多年的推广经验，除了走“市场差异化道路”外，更关键的是用“逆向思维”来做市场定位。

   我们经过论证后认为唯一的出路是：做具有欧陆主题特色的浪漫休闲中档商城，以此定位来带动广州商业的新景象，并先喝头啖汤。

因此我们建议市场定位为：

互动娱乐区释义——

   近年在广州年轻人中组建乐队（俗话说“夹Band”）颇为流行。但奈何能提供给他们发挥的场所不多。而本商场正是要为他们提供给他们一展所长场地，同时也可利用其制造的明星效应吸引相关的消费人流。为此建议在二、三楼的圆弧位专门预留一个位置，搭建一小型舞台，周围设置若干吧台及吧凳。每逢周六、日可在此进行各种各样不同种类的表演，例如摇摇大赛等。

八、主题概念分析

   我们决意把 法国浪漫风情的世界一流享乐主义带进广州，落户“金前广场”就是致胜的法宝。

    因此，我们建议在商场的布局规划中应该充分考虑利用空间，除了装饰风格上带欧式古典味道外，更应该安排每层的休闲设置，让消费者在主题商场吸引前来后在购物环境中感受到一种自由自在的浪漫氛围中，令大众留连往返，客源不断。

   法国浪漫风情商业街的主题概念推出后，相信会令市场产生品牌威力，带来旋风式的传播效果，让众多受众认知广州终于诞生了一个真正欧式浪漫休闲主题的商场。

   商业街的含义除了建立一个欧式品味平台外，还提示大众反美的情结。

九、经营模式建议

   （一）经营模式

   （二）1、低价卖给财团独立经营

     好处：可以马上回本，保证后续发展，但估计售价不会太高；本方案为中策。

     2、引进大百货公司作影响来散卖

      好处：经营风险少，可以把剩余部分（约70%面积）顺利售出，但要对该大公司作出短期利益让步；本方案为上策。

     （三）以主题概念来吸引租户租赁经营

      好处：容易招商，但需要着力推广并投入较大的费用，资金沉淀较大；本方案为下策。

十、楼层分布建议

   楼层面积（M2）主题定位主要商品大类说明

   4F4500快乐yes堡小型电影院书城主题游乐园吉之岛百货4层除了划分给百货超市外,剩余部分以快乐yes概念较有特色来吸引消费，配置一些年轻人钟情的项目，以利吸引投资客购置。

   3F4500古典美食天地美食街吉之岛百货主题餐厅由于商城规模不大，客人往往会不愿意上楼，所以要通过某大品牌百货超市驻进，吸引人潮上流，但又要考虑面积问题，太少百货超市不够规模，占太大面积又影响销售资金回笼，因此在3层划了‘小部分’做百货超市，在4层划了‘大部分’面积经营，3层可划分大部分面积做美食小档（或酒楼），以利销售资金回笼增大。

    2F4500浪漫名店城肯德基名牌街为了令项目休闲功能突出，必须考虑到聚人的措施。建议二楼租一小部分给肯德基，目的吸引人流。大部分做名店城分析经营中档服装、化妆品、旅行用品等牌子货，以利与首层相连。

    1F4500欧式休闲风情街银行法国名店街本项目首层商铺沿线较长，临街铺将会卖出好价，但考虑到档次配置问题，建议卖小部分银行，大部分做法国名店城分拆经营中档服装、化妆品、旅游用品等牌子货，以利创出知名度。

 十一、目标客户群和潜在的商家建议

    “金前广场”目标客户群定位为，还没有在广州落地的欧洲的牌子；在广州准备扩张的其他牌子；珠三角的投资客；海珠区的生意人，柏联集团的客户群。

   （一） 建议进驻欧洲品牌营造“法式浪漫风情”

        如：ALFRED DUNHILL、B and

        F、JESSICA、CHARLES、JOURDAN、GIOVANNI、VALENTION、JAKET、MOISELLE、MISSK、EPISODE、GIADA、等一些

        国际知名品牌营造高档

    再加入中档品牌如：GIANDANO、FREE

    BRID、CY、BOSSINS、PATTY、QQ、JESSCO、SWATCH、LAPARCO、SAKET、康尼雅、李宁、无印良品、蕉叶风味街、澳门街、等等。

十二、营销策略建议

   在众多的物业推广中后人正不断地更新前人的手法与理念，谁都想有新的突破，言而在整个营销过程中，我们认为首先是策略为重,如果没有好的战略总谱，在营销中就不能有如意的战术。

   创新将会是我们的首要任务，如果能根据市场调查分析研究后，准确地为项目定位，我们相信机会是很大的。但关键是如何在主题概念下成功运作。

   本项目的营销策略除使用新的营销手法——体验式娱乐营销外，更关键的重心是：通过“发展权益卡”来发展一批会员，为推盘造就强势人气，并重点推出连环优惠策略，吸引一大批投资者入市，为开盘创造佳绩。

   因此，本项目的营销策略——化腐朽为神奇；

 （一）建议一：成立专业服务中巴车队

        1、金前广场——海珠客运站

        2、金前广场——地铁市二宫站

        3、金前广场——大沙头

        4、金前广场——中山大学

        5、金前广场——文化公园

         好处：保证人流量，增加投资者信心，容易招商。

 （二）建议二：与欧洲某国行业协会合作

       目的是推广法国风情商业城与欧洲文化传播。

       好处：营造独一无二的效果。

（三）建议三：与文化局或电影公司合作举办一系列活动

      目的是制造新闻话题与提高形象品味。

      好处：开创与众不同的推广手法，产生新鲜感。

（四）建议四：利用明星效应建立强势品牌

     目的是要达到设定的市场影响效果。

     好处：速度快。

（五）建议五：利用国际知名品牌效应

     目的是要让散户有投资信心

     好处：安全。

（六）建议六：二、三、四层运用返阻回报方法

     目的是要卖得快。

     好处：吸纳大量投资客。

（七）建议七：周边地区招商（珠三角）

     目的是要扩大影响力。

     好处：费用相对较少。

（八）建议八：巧借海珠区政府名义

      目的是要产生“前进商业走廊”效应。

      好处：市场认同度高。

（九）建议九：

     首层商场拆分为10-20M2一间，单元售价总额控制在40-50万元之间。

二、三、四商场（除大品牌外）拆分为5-10 M2一间，单元售价总额控制在20万元左右之间。

（十）建议十：娱乐营销

     通过在商场大堂内建造一个长用的小型舞台，长期举行娱乐、音乐等文化节目表演。

     目的是提高品味与文化氛围

     好处：使人流不断。