地产高手在刀尖上跳舞 高地价“套牢”成都楼市?

退市,始发于5月,七部委发出房产新政：“获得土地后，两年内还不开发的将收回土地”之后,炒房者急欲抛售,排号者急欲收手,开发商急欲脱手,圈地者也急欲转手……在这其中,最郁闷的莫过于拍卖拿到的高价地块,而且已投入开发的老板,市场走势似乎与拿地时的预期背道而驰,想脱手并不是“一件容易的事”!  　　地价有多高？就成都来说，最高的一亩地价已达到2005万元！虽然这只是个案，但就口岸稍好的地块来说，普遍已经超过了500万元/亩，东大街相继拍出一亩880万元、810万元的“高价”，就是成都人不怎么看好的城北地价也超越了500万元大关。5月12日，解放路张家巷地块起拍价420万元/亩，拍卖成交价达536万元/亩，创下城北地价的最新纪录。虽然这些地块规划用途多为商业用地，地价自然较高，但以居住用性质为主的地块价格也不菲。去年7月29日，人民公园旁一块地起拍价320万元/亩，拍出627万元/亩的“天价”，在二环路以外的城东、城南、城西，地价都创下了300万元/亩的新高，城北三环路内外也突破了200万元/亩。5月12日，成都拍卖5宗地，平均每亩的地价高达385万元！  　　这样的地价折算入房价中，单就住宅来说，一平方米楼面地价高达1400-2100元，而其他综合成本普遍超过2000元/平方米,房屋成本销售均价就接近3500-4000元/平方米,目前成都住宅销售均价也就处于这一水平。从这一现实看，房价降价的空间在哪里？即使降又有多大的空间？  　　有关人士指出,高地价不仅“套牢”了开发商,在一定程度上也“套牢”了整个房地产市场。姑且不管近两年房价高涨究竟受到了哪些因素影响,在拍卖政策之下,许多省会大城市地价连连上涨,至少是带动房价上涨的一个明显因素———拍卖地块的土地成本高,开发商要能够生存,房价收益必须高于各种成本支出,土地成本增加势必使开发商提高房价!  　　国家推行土地“招拍挂”政策,本意是规范土地交易市场,而非刺激地价和房价的猛涨。值得注意的是,七部委新近出台的“新政”，也要求采取土地政策在内的措施来稳定市场，探讨土地供应举措也就非常必要。  地产高手在刀尖上跳舞 　　拿下高价地块,开发项目的市场反响如何,开发商日子好过吗?  　　审视这些开发商,他们的境况大多不太好,有十余家开发商拿下高价地块后,甘愿损失不菲的保证金而放弃地块,以免遭受更大的损失,就是那些有实力、有办法的知名开发商也过得不轻松———  　　蓝光和骏快进快出是法宝  　　自2002年7月以来,在成都土地拍卖会上,蓝光和骏是出手次数最多的企业,最先以高价拿下西大街和长顺街交汇处的两块地,一块地价高达585万元/亩,引起成都房地产开发商的恐慌,也由此拉开成都高价拍地的序幕。两年多时间里,蓝光至少拿下5块500万元/亩以上的土地,包括金色夏威夷、西岸蒂景、时代华章、香槟广场、东恒国际等。其中，香槟广场地块高达880万元/亩!  　　拿下众多高价地块,企业又能顺利发展,不少业内人士视蓝光为奇迹!在本地开发商中,蓝光的企业管理、产品研发、开发流程等搞得非常好,开发速度非常快,拿下一块地，在两三个月内就能够投入开发,甚至进行销售,而且通常采取低价策略,以期尽快收回投资。正因为如此,蓝光才敢一年内拍下几块地,同时开发几个项目,在成都楼市奠定“蓝光影响”。  　　尽管如此,据蓝光内部一人士坦言,这些项目不仅薄利,而且做得非常谨慎,工作压力也不轻。从近半年来拍卖场上的动向看,蓝光已经很少拿高价地块了，可以说冲出了高地价的重围，回过头来说,蓝光在最佳时机拍买高价地,获得了最快的成功,远离了最高风险期!  　　第一商业广场刀尖跳舞 　　2004年7月29日，四川国嘉控股的“德丰投资”与上海华敏展开肉搏战,以2005万元/亩的成都“绝对天价”拿下春熙路地块。该地块容积率为7,据测算,楼面地价就高达7000多元/平方米,而其写字间的发售起价仅4500多元,单靠写字楼销售，企业显然要亏本。  　　所幸的是,第一商业广场前临红星路步行街,背靠春熙路大商圈,这里的商业口岸不可取代,其良好的投资前景吸引着各地投资者,其一楼商铺均价达6万元/平方米，二楼均价3,9万元/平方米,商铺收益在支撑整个项目的成功。尽管如此,企业也在赚取微薄利润，真可谓在“刀尖跳舞”！  　　格林威治遇到好时机  　　在外来开发商中,中海兴业可谓是拍卖场上的“巨无霸”,姑且不说拿下了1811亩的“城西地王”,就是最初在成都土地拍卖会上亮相,动作也是惊人的。2003年4月10日,中海兴业初战告捷,以311万元的价格拿下了川大地块,面积近100亩。据业内人士当时测算，一平方米的楼面地价高达1400元,修建高层电梯公寓的综合成本接近2300元/平方米,均价最多在4000元/平方米,而同期成都同档楼盘的均价仅在3500元/平方米左右,成都本地许多开发商都为中海捏了一把汗。  　　如今格林威治销售均价达到5000元/平方米以上,中海兴业算是成功了,这既得益于在去年楼市旺销好时机入市,更得益于中海的实力、品牌、品质，一句话格林威治靠中海的内功取胜。当然，紧邻川大的地段也是诱人的。  　　西府花园利润5%！  　　在已投入开发且在售的高地价项目中,西府花园非常值得关注。在高价地块中,这一项目几乎无商业口岸可言,规划用地性质也为二类居住用地,基本上是一个纯住宅项目,地价却拍卖到403万元/亩，一平方米楼面地价高达2100元，由于是花园洋房电梯公寓，综合成本超过2000元/平方米,销售均价为4500元,利润之薄可见一斑。好在销售势头尚可。  　　蜀信公司是一家比较年轻的公司,开发效率也比较高,也敢于拿高价地块,但公司承受的压力一点儿也不小。据开发商蜀信公司一负责人坦言,西府花园的利润率不超过5%，“做得非常辛苦”！  　　  新闻回顾 　　拍地风云史  　　2005年5月12日  　　东大街14号地块，起拍价560万元/亩，拍出810万元/亩，创下西大街地价的新高。  　　纪录创造者：成都信德实业  　　4月15日  　　城西清水河畔的200亩土地，起拍价160万元/亩，拍出331万/亩，创下城西地价的新高。  　　纪录创造者：中海(兴业)成都分公司  　　1月25日  　　城东沙河边，拍出301万元/亩  　　2004年12月30日  　　城北大件路以北，北三环路以南的3号地块，拍出201万元/亩的高价。  　　纪录创造者：成都芙华房地产公司  　　7月29日  　　春熙路神话2005万/亩！  　　纪录创造者：四川德丰投资公司,其投资商之一是四川国嘉地产  　　人民公园旁，起拍价320万元/亩，627万元/亩  　　纪录创造者：四川国栋集团  　　6月10日  　　城西金沙公园,拍出231万元/亩。  　　纪录创造者：成都成房置业有限公司  　　4月28日  　　科华南路三环边263万/亩  　　纪录创造者：东盛房屋开发公司  　　树德中学旁，起拍价300万元/亩，成交价632万/亩  　　纪录创造者：四川煌鑫房地产公司  　　西华门街，起拍价280万元/亩，成交价750万元/亩。在竞拍过程中,竞拍者几次自报加价幅度，最高的一次举拍加价幅度竟达到80万/亩,为中国土地拍卖史上所罕见!  　　纪录创造者：四川蜀信房产公司

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