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央行报告吓着开发商 取消房屋预售势在必行

作者:中国策划人才网 来源: 日期:2003-10-31 10:26:00 人气: 标签:
 风声鹤唳,开发商的又一轮恐慌周期到来。

    8月15日,中国人民银行通过其网站发布了《2004年中国房地产金融报告》,开发商恐慌并非源自报告对于行业发展缺陷与黑洞的全面披露与指责,而是基于报告内一条不足百余字有关取消房屋预售制度的“考虑”。此项考虑让开发商跳了脚,一年来以写“万言书”见长的任志强第一时间写出他的长文,对央行报告进行逐条批判,称这是一份逻辑混乱且无知的报告,“站着说话不腰痛,前后矛盾,完全不了解市场情况,漏洞百出毫无价值。”

    另一位开发商潘石屹亦抨击了央行报告,他称,央行的报告既无法与写在《房地产法》中的预售制度相提并论,亦不可能上升为政策。潘指责央行是在多管闲事,“他应该做的,是对预售收入加强监管,而不是改变《房地产法》和全世界通行的惯例。”

    “开发商们反应如此激烈,无非是担心纸面文字成为现实政策。”上海某外资投资公司总经理助理张红告诉记者。她认为,不可避免的,废止期房预售将会是房地产发展的目标。

    中国人民银行金融研究所博士后邹平座8月24日亦告诉记者,就当前情况看,由于房地产市场化进程的不断推进,相关的法律应当相应跟进。他同时称,金融安全是经济安全和社会安全的重要组成部分,“金融是经济的核心,国家是会考虑央行报告的建议。”

央行报告吓着开发商

    央行的报告如同其过往一应政策一样来得悄无声息,此份报告的出炉,着实把开发商们给吓着了。8月17日,自法国回到北京的潘石屹甫下飞机就在其网站撰文,对此报告进行了回应,在此份已被各大网站转遍了的文章里,潘以一种教训的口吻告诉读者,央行的报告是无助于房地产业发展的,并称,据他了解,世界上没有一个国家是不允许预售制存在的,在中国早前亦有法律进行了明确,他认为央行的报告变成政策与法律的可能性是没有的。

    不仅如此,潘石屹还表示,在后续会议上,他将提出他的意见,他认为全国人大、国务院与建设部对此建议应不予采纳,同时不要对《房地产法》进行修改。

    “听到这个消息我有些意外。”浙江开发商徐耀飞对记者说,“不过我想即便是反对也是没有用的,迟早是要实行的,确实有很多问题是源于预售制度。”

    徐表示,在预售制度下,以小资金玩大项目,利润率被放大,引发大量资本进入房地产行业,可以说预售是房地产业不健康发展的根源。但徐认为短期内废止预售可能不会全面实行。他称,央行报告若转化成政策,打击面会很广,一旦实行,小开发商要么关停破产,要么走上合并之路,且定会累及相关的中介代理行。

    按照徐耀飞的分析,取消预售将迫使房地产市场格局进一步分化,因此,在央行报告出台不到一周时间内,有媒体甚至用“围攻”来形容开发商对于废止预售的不满程度。

    “开发项目的时候,他们的利润回报与资金安排都是按期房来做的。央行的建议势必打破他们的计划。”张红说。

    央行报告称,房地产开发资金来源中,自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。

    在此基础上,若一旦实行现房销售,这意味着开发商必须拿出真金白银来盖房子,而这似乎并不是开发商们所愿意。中国建设银行北京市支行房贷经理王鑫对记者说,开发商通过银行融资的需求是非常迫切的,开发商想要开发项目,几乎与银行分不开,所有企业都很脆弱,废止预售对他们“打击太大了。”

    可能是出于安抚开发商的需要,在央行报告出炉两天时间后,北京市建委率先打破沉默,表示暂时不会考虑取消预售制度,此后,全国多地亦相继作出了同一表示,建设部在稍晚时候亦对此公开进行回应,其发言人称,此后将不会有新的调控政策出台,其中包括取消预售制度。

    民众持赞同态度

    在开发商急得不行的时候,购房者的声音遭到普遍忽视。

    5月间买了一套房子的江西人张寓获知央行报告后,第一时间向记者发表了他的见解,他称,他是绝对欢迎现房的,他本人所买的即是准现房,尽管房价略高于同类商品期房,但他认为他可以不必为期房的种种不确定性担忧。

    此后,记者在上海“房产之窗”网站上看到,在一项是否赞同废止预售的投票中,有近90%的意见倾向于废止期房预售,很多人均表示,应该废止期房交易,实物交易的直观性可以避免预售环节中存在的种种不确定性风险,有八成意愿认为可以考虑将现房作为最终发展目标,逐步对期房加以取消和削弱。

    “我也投了一票。”张红在电话里对记者笑称,预售是一个制度性的缺陷,在实际销售过程中,存在很大的炒作空间,特别是在楼市周期性低谷时存在很大风险,由于宏观调控或周期性下降,一些中小开发企业资金实力不够会造成烂尾。

    地产分析师南闪狐对此并不认同,他称,央行的报告是不值得欢呼的,由于采用预售房制度,房地产企业可以通过房屋预售让购房者支付部分资金,减少了银行贷款,资金成本就会大大减小,房价会较低,大部分购房者会得到实惠。若断然采取现房销售,那么在增加开发商的资金成本的同时,开发商会变相把价格上涨的部分转嫁到购房者身上,让他们付出更多的资金去买房。

    中国社会科学院金融所研究员殷剑峰也认同此点,他认为,取消期房对谁都没有好处,期房决定了供给量,缺少资金,楼盘不能开,项目削减,公司倒闭,楼盘减少,现有楼盘奇货可居价格上扬,“更加宏观地看,如果市场受到这种打击,现在经济已经往下走了,加上市场崩溃隐现,收入会受影响,个人更没钱去买房。”

    张红对此进行了回应,她称,通常观念认为,期房能快速回笼资金,成本低,这是理论上的理解,从近几年房价火爆上升的现实来看,开发商并没有把利润让出来给购房者,房价还在往上走,买方应获得的价格实惠并没有得到。她同时认为,央行的报告是一个预警信号,由于对政策的无法预期,必将促使开发商加快放盘,供应量会增加,短期之内,反映到现房市场里,价格未必往上走。

    中国人民银行金融研究所博士后邹平座向记者分析,对于消费者而言,取消期房预售是利大于弊。在期房预售存在很多问题的情况下,很多劣质房地产公司“搭便车”,形成后期交付给消费者的住房质量低下,甚至由于资金没有落实而形成烂尾楼,严重损害消费者的利益,这种情况在国内很多。表面看来,消费者交付的款项在期房制下较为便宜,但消费者存在相应的利息损失。同时,在房地产价格波动的情况下,消费者还面临房价波动形成的风险。在资金和政策发生较大变动时,有可能演化为相当一部分房子不能交付的问题,引发系统性社会风波。

    废止预售刻不容缓

    央行在其报告中称,很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度,因此有必要考虑取消期房预售。邹平座博士对此进一步作了解释。

    “中国的房地产市场存在严重的制度性缺陷。”邹说,市场信息不充分、不对称,存在道德风险、逆向选择和搭便车等市场失灵问题。

    在市场信息不充分的情况下,市场呈现一种“昏暗状态”。邹表示,很多房地产公司连一个象样的财务报表都没有,更谈不上有效的信息披露,这样就出现了诸如假按揭、假担保、无效担保等问题,形成金融风险。很多房地产开发商、甚至是开发商和某些基层银行相互勾结,做假按揭、假担保,给银行造成了很大的损失。

    邹平座透露,假按揭是与期房销售有关的,相当一部分假按揭必须与期房销售相互搭配才能完成。近三年以来,金融审计披露出的一系列大案要案令人触目惊心,骗取中国建设银行广州市芳村支行3亿元按揭贷款案、中行北京森豪公寓6.45亿假按揭大案、嘉浩房地产开发有限公司通过假的购房合同向农行等三家银行共申请了4.5亿元按揭贷款。

     而实际上,央行对金融风险的预警与监控早于两年前就已经展开。2003年9月,中国人民银行就制定了规范期房销售制度,要求期房销售应当完成总投资的三分之二,主体框架已经封顶。但是,实际上没有被有效执行。在本期报告中,央行提出了取消期房销售的建议,正是基于规范期房销售的政策没有被执行的原因。

    邹说,“为了防范房地产金融风险,央行有两个选择,一是规范期房销售制度,二是建议取消期房销售制度,在规范未果的情况下,建议取消就理所当然了。”

    邹也表示,取消期房销售是一个相当复杂的制度安排,但是改革同样需要付出成本,“对于整个社会而言,保护金融企业的安全,保护消费者的权益,促进房地产业的结构优化和可持续发展,远高于部分房地产企业的短期利益。因此,在当前历史背景下,取消期房预售利大于弊。”

    邹博士认为,央行的报告是很有价值的,至于是否可行,则取决于相关的配套改革是否能跟上。“多层次的资本市场是扩大房地产企业的直接融资渠道之一,所以我们应该发展多层次的资本市场,要通过金融创新为房地产行业的发展提供资金支持。”

    事实上,有关取消期房交易的说法此前亦有人士向记者提及,央行此时提出并不新奇。从事不动产顾问工作的张红也表示,现房销售会是一个发展方向,目前,发达国家基本上都实行现房销售,十多年来,中国开发商都渐渐有了实力,也应该有能力支持现房销售,而这种趋势是开发商写再多万言书也是改变不了的。
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