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商品房预售取消的背景及影响分析

作者:中国策划人才网 来源: 日期:2005-10-28 11:58:00 人气: 标签:
中国人民银行8月15日公布了《2004年中国房地产金融报告》,其中令业内震动的提议包括“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房款”、“对协议出让土地,加强土地增值税的征管”、再次强调“不动产税”等等,其中最具有冲击力的莫过于“建议取消房屋预售”。

    报告称,“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”

此建议经媒体发布后,在业界引起强烈反响。众所周知,期房销售是房地产商回笼资金的重要来源,尤其在当前银行紧缩房地产贷款的状况下,开发商资金周转对预售资金的依赖性更强,取消期房销售无异于扼住房地产商的命脉。鉴于央行对房地产金融风险预警的一贯严肃性,对该报告中提出的这一建议不可等闲视之。

      
1.     商品房预售的是与非

    商品房预售制度是1994年《城市房地产管理法》公布后正式确立的,此后国务院的《城市房地产开发经营管理条例》、建设部的《城市商品房预售管理办法》均对商品房预售制度做出了详细的规定。

    从设立意图看,商品房预售对开发商来说,可以有效地解决先期资金投入的问题,从而降低房地产业进入门槛,增加了市场上的商品房供应,满足迅速增长的市场需求;对于预购人来说,可以用比现房价格低的价格买到商品房,同时获得较大的房屋选择空间。

但是,由于预售过程中的监管失灵,商品房预售出现的与设立意图相悖的现象也相当严重。其一,预售与低资本金制度共同扭曲市场供求、助长高房价和市场投机行为,削弱国家宏观调控有效性;其二,已预售商品房重复预售或再抵押骗贷、卷预售款逃匿导致“烂尾楼”带来金融风险;其三,预售商品房不能按期交付、产品“货不对板”导致了众多法律纠纷和社会风险。因此,取消预售制度的呼声由来已久,在当前房地产市场宏观调控的形势下又有高涨之势。


2.     央行建议出台的动机与背景

    在8月15日公布的报告中,央行指出了目前房地产金融面临的六大风险(部分房地产市场过热、基层银行贷款操作风险、房贷法律风险、土地开发贷款信用风险、“假按揭”道德风险,以及高负债经营的财务风险)和房地产制度的五大缺陷(住房制度改革、土地经营和供应结构、房地产税收及房地产融资市场缺失)。

    同时,报告还指出,房地产开发三大资金来源是定金和预收款、企业自筹资金和银行贷款,但房地产开发中实际使用银行贷款的比重在55%以上。由此,提出通过取消期房预售来缩减房地产开发对银行资金的过重依赖,完善房地产金融市场。

    不难理解,房地产市场投资过度、房价上涨过快会导致房地产泡沫形成,而一旦泡沫破灭,必然带来房价下跌、不动产贬值,形成银行不良贷款。结合当前宏观经济形势可以看出,央行发布这一建议的直接动机是从控制销售方式(实质上是提高房地产市场投资门槛)入手,借以规避银行自身的信贷风险和国内房地产市场金融风险,防止银行坏账激增。从这一点来看,央行取消预售难免有单方面规避银行业风险之嫌。

3.     取消商品房预售的市场影响

    从宏观经济方面来说,短期内房地产固定资产投资可能会进一步回落。在房地产市场上,商品房即期供给会延迟,远期供给可能会减少。在推动存量商品房入市的同时,一定时间内可能会出现供小于求的局面。

    对于开发商来说,可以预见的是,央行的建议如果得以施行,期房销售改为现房销售,由于资金回笼周期的拉长,开发商的资金压力必然会在相当程度上加剧,对开发商的自有资金要求将空前提高,房地产市场重新洗牌将在所难免。一是开发商群体将发生整合,大浪淘沙,有实力的大开发商生存;二是开发商的生存模式将由此前的项目导向转变为资金导向,其赢利模式也将由土地赢利向产品赢利转变。

    对于消费者来说,取消商品房预售的影响将是双方面的。一方面,现房销售使购房者避免了期房承诺不兑现的风险和纠纷;同时,节约了预付金的资金价值(利息);这也是该建议受到多数消费者欢迎的原因。但是另一方面,取消预售制度后,开发商的利息成本、资金成本增加,这部分成本最终会加在房价上。此外,预售制度取消、资金渠道有限、市场门槛提高将淘汰大量小型甚至是中小开发商,由此对市场供应量产生较大影响,整体市场供给不足、大规模开发商形成市场垄断很有可能再次推动房价的快速上涨。

4.     取消商品房预售的时机尚未成熟

    尽管央行对房地产开发贷款财务风险等内容的分析比较符合实际,国土资源部之前也有官员表示商品房预售制度是泡沫的重要成因,但是目前明确表示赞同取消预售的地方政府基本没有。深圳市房地产研究中心认为,以稳妥的方式逐步改革商品房销售制度对深圳的房地产市场有好处,但是事关重大,必须在逐步稳妥的前提下慎重进行。而北京、广州、重庆、南昌等地则表示近期不会中止商品房预售制度。原因就是,目前房屋预售制度还在发挥积极作用。

    8月24日,建设部新闻发言人明确指出,从十多年的实践看,商品房预售制度与我国国情是适应的,国家近期不会取消商品房预售制度。同时指出,当前房地产市场调控工作的重点,是贯彻好国家已出台的各项调控措施,切实稳定住房价格,促进房地产市场平稳发展。

5.     市场成熟度不足,预售制度还在发挥积极作用

    改期房销售为现房销售的前提是“目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力”、房地产可通过完善的资本市场融资以及住房供需的平稳均衡。

    首先,我国的房地产市场真正开始大规模发展的时间不到二十年,真正具有抵抗政策风险能力的企业有多少?堪称中国房地产业“领头羊”的万科在市场中的份额不到1%。可见,目前我国房地产市场的成熟度距离巨头垄断市场还有相当的距离。

    其次,我国金融市场体系还很不完善,不动产抵押贷款证券化、基金等等民间投资和房地产企业融资的渠道非常有限,普及程度则更低。受这种环境的影响,一方面,加之税收等需求引导政策的不完善,本来在城市化和住房制度改革推动下巨大的房地产市场需求被进一步放大,加剧了供需的不平衡。另一方面,融资不畅使预售资金成为房地产企业开发的重要资金来源,为企业融资提供了便利。

    在以上情况下,如果立即实行现房销售,市场的震荡是必然的。更实质的影响是,发展商的财务成本大大提高,开发成本上涨带动房价上涨。金融系统的风险降低,购房者的风险仍然存在。

6.     预售制度取消需要时间

    商品房按揭贷款也是从预售时开始的,关系到金融、国土资源、财政、税收等多个领域,因此要改变期房预售制度,必须有一系列配套政策的同时协调改变,这个过程将会是比较漫长的。

    同时,商品房预售制度是由国家法律法规确立的,其存废并非任何一个部委有权决定,即使取消也需要由全国人大通过法定程序操作,这一点与立法程序相似。另外,该建议涉及的问题和利益群体复杂、操作难度大也是其真正实现的障碍之一。

    退一步说,区域市场发展存在巨大差异,东部、中部和西部的房地产市场发展程度显然不同,即使在某些房地产市场发展比较成熟的地区(如深圳)取消商品房预售制度,其在全国范围的推广也是不适宜的。

7.     有效监管与市场健康发展是当务之急

    在当前的经济发展阶段,房地产对国民经济中的拉动作用是其它行业无法替代的。期房同期货一样,具有指导生产和价格的作用。正常范围内的投资与投机有益于市场的繁荣发展。

    从长远来看,现房销售是市场发展的趋势,但商品房预售制度的取消应当循序渐进。且国家出台宏观调控政策的目的主要是稳定房价、保障市场健康发展,而不是打压房地产市场。所以,通过有效监管降低房地产市场金融风险,同时稳定发展市场才是目前的当务之急;同时,更应该大力推动房地产金融市场的社会化和多元化发展,此举在拓宽房地产开发企业融资渠道的同时,也为社会尤其是个人闲散资金提供了一个投资房地产、获取行业收益的平台。

    商业银行可以通过企业诚信档案的建立、降低贷款额度、加大对开发商还贷能力评定等手段的实施有力防止企业信用风险、财务风险等金融风险的发生。在市场经济中,银行作为独立的经济运行体,理应承担风险,并通过自身制度的完备规避风险。且就报告公布得数据来看,四大银行汇总房地产贷款不良率低于5%,目前仍属于优质贷款。

    政府通过增加信息透明度避免信息不对称、房地产税收政策的完善和对开发商预售行为的监管,完全可以防止商品房预售中可能出现的社会风险,以及不合理市场预期作用下的非理性市场需求、过度的市场投资与投机。例如,郑州市6月份开始实施的《郑州市商品房买卖合同联机备案管理办法》,通过商品房买售信息联网,在现有预售管理制度的约束下有效预防了一房多卖、重复抵押、合同欺诈等行为。

    但是,对于央行报告中提出的房地产金融面临的风险,房地产企业应当客观评价,不能完全轻视。只有从现在开始改善企业的决策方式和盈利模式,逐步发展银行贷款以外的其他融资工具,完备企业资金链,才能增强自身抵御政策、财务风险的能力,在商品房预售制度真正到来的时候仍然可以泰然处之。

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