综合性不动产项目策划报告（产品定位篇）

产 品 定 位 篇    我司通过市场掌握力度，从以下问题点切入，考虑本项目产品方向： 1. 位于普陀商业用房—商务圈的边陲，办公用房的市场氛围趋于单薄； 2. 位于普陀及静安的交界位置，从地理上有一定的优越性，表现在可以受静安商业机会的辐射； 3. 项目周边属于成熟的住宅区，各种生活相关配套基本完善（包括大型超市、商场、办公、银行及学校等），新楼盘的不断推出，促进了区域更加具有住宅的吸引力； 4. 由于轨道交通的开通，其周边地价不断上升，跨区域人潮不断涌入。本项目由于也受其辐射，也处在吸收跨区域客的商业机会之中； 5. 普陀区域未来的整体定位为大型的物流中转中心，所以酒店业的发展是必然的趋势； 6. 市场住宅以90-130平米的自住型住宅为主。面向投资客和其他消费客层的小户型住宅，在本项目周边1-3公里范围内较为稀少； 7. 本项目属于烂尾改造工程，产品形象不适合长时间处于销售阶段，以防止加深误解，产品定位方向应适合资金的快进快出和长远利益； 以上为依据，我司认为：   本项目产品的定位应以：装修小户型、小户型办公和酒店为主，组合推出。原因有以下： 1. 小户型产品由于其产品的独特性，使得此类产品的销售价格较周边高出15%-20%，即使去掉装修成本，也有多于自住型大面积住宅利润空间； 2. 小户型产品具有本项目所在区域市场的稀缺性，上海市场有大量欲投资房产领域的个人资金，本项目的推出正好满足他们的需求，快速消化并炒高楼盘价格，以满足回避风险的要求； 3. 办公产品近一年开始复苏，大量中小服务性企业和其他类型企业的办事部涌入上海市场。目前市场办公项目的产品（面积大、总价高、租金高）不符合他们的要求。小面积的办公产品属于市场的主力需求，由于面积小，易抬高单位价格； 4. 酒店的数量和服务的档次不足以满足未来普陀整体区域的规划方向。

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