广州某项目营销策划报告2

三、广州市部分前期销售商场调查

  （一）广百新翼

        发展商：广州市广百新翼房地产开发有限公司

        地理位置：北京路与西湖路交界处

        商场规模：约45000m2，其中负一、二层销售。

        工程进度：准现楼（正在装修）

        开业时间：2002年5月1日

        推广主题：进驻北京路步行街！进驻广百！

        推广措施：8万元首期（余款在开业前付清）

        利润分成计划：

    一次性收取分成（分三、五年），按成交价每年8%计，在楼价中一次性扣除，买家没有相应年限的商铺使用权。

       分期收取分成（分三、五年），按成交价每年11%计，开业一年后收取第一年的分成利润（成交价的11%），如此类推。买家拥有商铺使用权。

      售价：负一层65000元/m2

负二层28000-45000元/m2。

 （二）中泰国际广场

       发展商：广州市天启房地产有限公司

       地理位置：广州火车东站西侧

       商场规模：约100000m2，其中一至四层销售。

       工程进度：商场已建成，写字楼和酒店未建。

       开业时间：2001年12月18日

       推广主题：国际口岸物业典范

       推广措施：统一出租计划

       在楼价中一次性扣除楼价的30%（作为统一出租四年的租金），买家没有四年的商铺使用权。

       售价：一层60000-92000元/m2，二层40000-50000元/m2

             三层30000-35000元/m2，四层23000-26500元/m2

  （三）新裕大厦

        发展商：广州市新裕房地产开发有限公司

        地理位置：农林下路81号

        商场规模：约10800m2，其中一至五层销售。

        工程进度：现楼

        开业时间：2002年春节

        推广措施：返租计划（返还四年租金。每年按楼价的13%计，每季     

        度领取一次。粗略计算，实际成交价约为楼价的48%。）

        保租计划（发展商包租四年，买家购买时的成交价为楼价的60%，但买家没有四年对商铺的使用权。）

        售 价：一层50000-57000元/m2，二层34000-37600元/m2

               三层29600-33000元/m2，四层20600-24200元/m2

               五层11600-15200元/m2

 （四）康王商业城

       发展商：广州市地空开发公司

       地理位置：地铁陈家祠站（康王路地下）

       商场规模：约48000m2，其中地下一、二层销售。

       工程进度：正在装修

       开业时间：2002年8月31日

       推广主题：环球旅游式地铁商城（设美国、中国、澳洲、法国、意大利、泰国、日本、巴西、瑞士九国五大洲世界风情区）

       推广措施：推出20%楼价优惠（20%的楼款在楼价中一次性扣除）。

       售    价：20000-40000元/m2。

 四、广州主要商铺投资风险价值一览

    “一铺可养三代”的商训，在今天充满变数的商铺投资中，并不一定能如期兑现。现在传统商铺与现代商场共存，投资商铺有不少风险，不小心就会掉进投资陷阱。其实，任何商铺投资风险总有某些征象，投资者只要细心甄别，即可防范。怎么识别商铺投资风险？

投资者可使用以下三大武器———

   武器１：从长线看投资前景

   一位十分内行的商铺投资者说，投资商铺赚不赚钱，不能只看一两年，最起码要看到四年之后的发展情况，天河城广场起初人气也不旺，但其地理位置、商业结构、城市发展规划决定了其发展前景。

   从前期市场看，主要在推的商铺物业，天河区有中泰国际广场，东山区有新裕大厦、越秀区有广百新翼，荔湾区有康王商业城、恒宝华庭、名汇商业大厦、南方名酒交易中心，海珠区有万国广场、百利广场、南北广场、海珠书城、海珠城广场等大型商业物业（具体分析详见列表，下同）。

   从发展前景看，当今的开发商大多是商业奇才，在选建项目时，已充分考虑到未来商业格局变化及发展前景，在大型商业物业中投资商铺，前景都较为乐观。

   武器２：从管理看投资回报

   再有发展前景的商铺，如果没有良好的管理，也只是镜中月，这种例子在其他城市已不胜枚举。所以现在买铺者把管理看得和地段同样重要是十分明智的做法。据几家商业物业的开发商介绍，他们对大型商业的管理都十分重视，为了实现优质的管理，在租售铺之前，已对大型商场的管理胸有成竹。投资者一定要问清管理模式，以免投资有误。

   武器３：从租售看投资信心

  从商业物业租售情况可以看出，开发商对物业本身商业价值的信心情况。作为开发商对售后物业能否再一如既往地为业主提供优质服务，是一个值得业主关心考虑的问题。

大型商场不同于街道门面，只要投资者有管理天才亦可经营，它需要有一个好的管理模式，使场气做旺，这实质上并不是一两个投资者的事，而是商场管理者要做的工作。

    只售不租的商业物业，一定要问清开发商是否组建商场管理公司，如果已组建，表明这家公司对投资者利益十分看重，在努力为业主服务。如果没有组建什么商业管理公司，则要防止该物业一售完，开发商会溜之大吉。届时，整个大商场就可能像一盘散沙，再有经营才能的投资者也会赔进去，这种商铺一定不能买。

    不过，从投资的角度出发，投资者看好某个项目后，可以先买下来，再转手。这一决定一定要在投资之前做出判断。

五、竞争对手分析

 （一）竞争对手分析

      1、海逸花园首层商铺

       发展商：广州市南联房地产开发有限公司

       代理商：美好置业发展有限公司

       地理位置：广州市海珠区江南大道中110号

       经营总面积：1.5万平方米

       首层面积：3750平方米

       推售范围：首期第一层商铺

       管理费：30元/m2

       实用率：63.8%

       装修标准：无胚

       施工进度：已封顶

       交铺时间：2003年6月

       已经进驻名店：暂未定

       规划情况：首四层商铺

       交通情况：几十米处有个江南大道中站，几十条公交车线，距离地铁站不到200米。

       付款方式：一次性付款9.4折，银行按揭9.5折，超轻松按揭9.6折

       最高价：5万元/m2

       最低价：8000元/ m2

2、千色精品城

     发展商：广东大东海实业发展有限公司

     代理商：怡和置业有限公司

     地理位置：前进路35号兰亭颖园首层

     经营总面积：1000平方米

     推售范围：首一、二层商铺

     管理费：10/ m2

     实用率：一个地铺8.2%、二层50%（其余和二层一样）

    装修标准：1、墙大灯箱招牌，大型广告橱窗配宣传广告。2、首层抛光砖地面，配灯盘天花，独立电表。3、复合木地板，独立电表配开关插座。

  施工进度：首层已有部份营业中，其余10月1日全面开业

  已经进驻名店：没有

  规划情况：1—2层商铺

交通情况：门前有几十条公交车线，距离地铁站100米

      付款方式：二按一租，管理费押金500元水电押金1500元，装修设备费8000元

      最高价：4000元/间

      最低价：400元/间

    3、蓝 色 快 线

      发展商：广州市南伟房地产开发有限公司

      代理商：广州市中地行房产代理有限公司

      地理位置：广州市江南大道中73号

      占地面积：11547平方米

      总建筑面积：82520平方米

      商场面积：12000平方米

      推售范围：三层商铺

      管理费：38/ m2

      实用率：56.%

      交铺时间：2002年12月    2002年12月28日正式营业

      施工进度：已进行内部装修

      装修标准：地面水泥沙批荡，天花管线自然铺排品简灯或冲孔天花，墙身乳胶漆粉饰，铺面统一灯箱电由发展商制作，预留冷气风口及多插座电掣，独立电表，预留电话线。

     已进驻名店：麦当劳、屈臣氏

     规划情况：负一层仅一、二层商铺

     交通情况：地铁出口，距离公交车站几十米

     销售噱头：“地铁一响，黄金万两”

     付款方式：租三按一租，一个月中介费，预交三个月管理费，灯箱费2000元/个

 4、万 国 广 场

   发展商：广州市蓝田基业房地产开发公司

   代理商：自销

   地理位置：广州市江南大道中133号（前进路40号）

   推售范围：五楼商铺

   管理费：38/ m2

   实用率：60%（未知实数）

   装修标准：无胚

   施工进度：首1—3层已进入营业，5楼进入装修，10月1日全面营业

   交通情况：距离地铁不到200米，几十条公交车线于商场门前穿梭往来

   规划情况：六层大型商铺

   已进驻名店：负一层：电器数码世界  

   负二层：PANKING一层：C.Y专卖店、豪柏钻石、名店城二至三层：家乐福、麦当劳四层：万国皇朝家居中心五层：史努比乐园餐厅六层：美食城

   租    价：120/ m2

   售    价：17600/ m

5、南北广场

   发展商：广州市南北房地产开发有限公司

   代理商：经纬物业

   地理位置：宝岗大道中（海珠区政府对面）

   推售范围：宝岗大道180米临街现铺

   管理费：12元/ m2 .月

   实用率：60%（未知实数）

      装修标准：无胚

      施工进度：/

      交通情况：几十条公交车线于商场门前穿梭往来

      规划情况：约20000m2，其中一、二、三层销售

      已进驻名店：/

      租    价：/

      售    价：一层12100-26000元/m2，二层7940-15900元/m2

 6、 洪德女人街

    发展商：广州洪德置业有限公司

    代理商：民生物业通

    地理位置：洪德路165号

    推售范围：3层约1.9万平方米

    管理费：8元/ m2 .月

    实用率：60%（未知实数）

    装修标准：无胚

    施工进度：一期：2002年5月1日，二期：2002年底

    交通情况：几十条公交车线于商场门前穿梭往来

    规划情况：3层约1.9万平方米

    已进驻名店：/

    租    价：88元/m2

售    价：二层21017元/m2

7、万乐居

  发展商：广州市前进房地产开发有限公司

  代理商：广州市进一物业代理有限公司

  地理位置：广州市前进路

  推售范围：3层104个铺位

  管理费：5.6元/m2

  实用率：60%（未知实数）

  装修标准：无胚

  施工进度：2003年5月交

  交通情况：几十条公交车线于商场门前穿梭往来

  规划情况：/

 已进驻名店：/

 销售热线：

  租    价：50元/m2

  售    价：均价41560元/m2