浅谈策划房型应考虑的主要因素

改革开放以来，经济发展了，人民的生活水平提高了，房地产行业也随着购房者不断攀升的需求得到发展。人们已不仅满足于有房居住，而且追求住房的品质。现在，户型已成为购房者决定是否购买的重要因素之一

前几年开发滞销的房屋，由于户型已不能满足现有消费者对房屋的功能、环境、舒适程度的要求，如不降价，可能将长期空置，造成资金占压，这已引起开发商的重视。因此户型设计的是否合理，是否符合购房者的生活习惯，是否符合环境要求，是否具备超前意识，符合未来的发展方向已成为房地产开发商关注的重要设计要求。

那么，什么样的户型才是最好的户型呢?这恐怕是所有设计者都难以回答的问题，一种户型在一定时期、一种社区定位、一定的目标客户群体可能是最优的，但他不能放之四海而皆准。也就是说世界上没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所指的某一类别消费者的户型。所以说户型策划的依据是市场需求，由于消费者的经济基础不同、文化背景不同、个性化需求不同，故市场需求也较为广泛、变幻莫测，密切关注市场变化已成为房地产开发商的职业习惯。
  

户型策划应考虑的几个主要因素：
  
户型类别配置。根据开发项目所处区位及周边总体环境，市场需求情况，结合目标消费者定位，确定开发项目是以立体户型为主还是以平层为主?是以大户型为主还是以小户型为主?各类房型所占的比例多少为最佳?
  

户型面积设定。由于生活习惯、以及各地区人均土地拥有面积的不同，造成了南北、东西的消费者对住房面积的要求有较大差别。北方地区地广人稀，一般家庭的居住面积都在100平方米以上；同时也受当地房地产价格、人均消费水平的影响。
  
户型类别分布。在这一方面有两种观点，一种观点认为应该把面积大、总价高的户型放到位置最好的地方，总价最低的户型放到位置最差的地方，并认为一些单纯从设计角度看堪称优秀的户型由于背离了这一原则在而成为库存；另一种观点认为应该把面积大的户型放到位置最差的地方，以此来平衡房屋的价格便于销售。北京的明星楼盘“一栋洋房”就采用了第二种观点进行设计，将独栋别墅设置在临近路边噪声相当大的地方，将联体别墅设置在景区环境最好的位置，这样可均衡楼价使更多的消费者能够接受。这两种观点哪一种更适应市场还有待观察。
  
户型功能配置。几个卫生间?几个阳台?厨房是开放式还是传统的封闭式?要不要工人房?要不要设置杂务间?要不要衣物问?要不要地下室?等等问题都应站在市场角度，从项目整体定位的高度来审视而不应以“开发商本位主义”为出发点。
  
 前几年的开发项目多以推出“概念”为亮点，在一定时期这能起到促进销售的作用，但当消费者已非常清楚自己想要什么的时候，不再需要开发商的引导，这时开发商就应充分了解市场需求，谁能满足市场需求，谁就是赢家。当代集团为寻求北京人的生活构想，已将实验的精神带入北京地产界，当代集团的实验室使北京人更理性地选择自己购房目标，这无疑是北京人的幸事。当代集团的问卷调查及万国城的实验室为房地产开发指明了方向，这种明示不仅是浅显的开发什么项目的点播，更是划阶段的理念上的点播，当代集团投入几十万人民币研究经费，更有不为人知的艰辛，不再是做广告话题的炒作，而是对住宅进化推动的决心和力量。住房微观结构的调整，将对宏观市场产生深远影响。