改变会计处理方法，降低房产公司税负

江苏楚水房地产开发总公司于1994年创办，主要从事商品房开发业务。开业几年，公司年年盈利，是当地房地产行业的“排头兵”。 　　去年4月份，当地税务局在对该公司进行企业所得税汇算清缴时发现，公司的“财务费用”中列支了预收购房户房屋订金的利息48万元。经过调查得知，该公司为了扩大销售，采用预收订金的方法促销商品房，即购房户先支付房屋价款的60%作为购房订金，待房屋建成后再交足剩余款项。从收取订金日至房屋建成日的这段期间，公司按10%的年利率对购房户缴纳的定金计息，在40%的剩余款项中抵扣。比如，Ａ先生向楚水房地产开发总公司购买价值30万元的商品房一套，于6月1日向公司交付60%的定金18万元，10月1日房屋建成，Ａ先生应得利息0.6万元（18×10%×4÷12），A先生只需再支付11.4万元（30-18-0.6）。该公司是这样进行账务处理的；6月1日收取定金时，借记“银行存款18万元”，贷记“预收账款18万元”；10月1日收取剩余款项时，借记“预收账款18万元”、“财务费用0.6万元”、“银行存款11.4万元“，贷记“经营收入30万元“。 　　对此，税务机关认为，Ａ先生在楚水公司取得的6000元利息所得，应按“股息、利息、红利”所得项目缴纳20%的个人所得税，其税款应由楚水公司代扣代缴。由于楚水公司未履行扣缴义务，又未及时向税务机关报告，按规定应由楚水公司赔缴。计算赔缴金额时：480000÷（1－20%）×20%＝120000（元）。 　　此外，由于楚水公司按10%的年利率计算的利息在“财务费用”科目中列支，超过了同期银行贷款利率（该省规定同期商业银行的贷款利率按7.2%执行），其超过部分不得税前扣除，应按33%的税率补缴企业所得税。应补缴企业所得税额为：480000÷10％×(10％－7．2％)×33％＝44352(元)。    　　公司总经理李志远对此百思不得其解。购房户预缴的定金怎么还要补税呢?而且还要公司承担。难道这种促销手段不行吗?事后，公司财务处处长袁园来到华瑞税务师事务所咨询，请求注册税务师为其开一张对症下药的“处方”。 　　针对楚水公司的上述房产销售方式，事务所的代理人员认为：无论是从购房付款的形式上看，还是从销售方式的本质上看，实际上(仍以A先生为例)就是公司收取了29．4万元的房款，将30万元的商品房出售给A先生。如果该公司采取降价销售的方式，即，将此商品房价格降至29．4万元卖给A先生，一来可以免除A先生应纳的个人所得税，也免除了扣缴个人所得税的义务；二来免除了因利率超标准而应补缴的企业所得税；三来降低了销售不动产应纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。 　　在实际操作中，应当注意两点：一是必须按29．4万元的销售价格开具房屋销售发票；二是改变原来的账务处理方法，即，10月1日收取剩余款项时，借记“银行存款11．4万元”、“预收账款18万元”，贷记“营业收入29．4万元”。按照上述筹划方案，楚水公司可以节省个人所得税120000元、企业所得税44352万元、营业税24000元(480000×5％)、城市维护建设税1680元(24000×7％)、教育费附加720元(24000×3％)，合计节税190752元。

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