产权转股权，救急节税800万

       随着房地产税制改革的深入，政府对房地产交易过程中的课税项目越来越细，监管力度越来越大。如果不对涉税活动进行过细策划,容易造成重复缴税等不必要的损失,影响企业经营运作成本,攸关企业经营成败。同样，如果策划不当，容易引发涉税风险，影响企业诚信名誉和企业主的职业荣辱。有关房地产税务策划的奥妙，相信下面这则案例能给业界朋友一些启示。

     房地产税务策划案例：

     陈先生与亲友合资开办一家贸易公司，由于业务发展需要，急需资金4000多万元，经多方筹措，尚欠资金约3000万元。他考虑再三，决定将自己2004年在市区购买的原价1000万元的写字楼转让，现有一间IT公司愿以3000万元购买。交易时，巨额税负使其备感受挫。具体数字如下：

      策划前陈先生此案交易的税费高达936.4万元，包括：

      ●营业税及附加税，按5.5%计

      (3000—1000)×5.5%=110万元。

      说明：陈先生转让房产行为属销售不动产，应缴纳营业税，适用税率为5%。陈先生购置成本1000万元，装修费用200万元有合同及相关的票据完整证明，可在营业额中减除。

      ●土地增值税：合计520.5万元

      第一步：确定扣除项目金额

      扣除项目=购入成本+利息支出+其它开发费用十营业税及附加+加计20%扣除数

      =1 000+200+110+1 000 x 20%

      =1510万元。

      第二步：计算增值额

      增值额=房地产转让收入-扣除金额

      =3000-1510=1490万元。

      说明  税法规定，如果增值额没有超过扣除额的20%。就可免征土地增值税，但本例增值额占扣除项目的比例=1490÷1510×100%=98.7%，显然陈先生无法享受此优惠。

      第三步计算土地增值税额

      土地增值税额=增值额×四级超额累进税率

      =1510 x 50%x 30%+(1490—1510 x 50%)×40%

      =226.5+294=520.5万元。

      说明：土地增值税实行4级超额累进税率增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%部分，税率为40%。

      ●契税：以3%计

      3000×3%=90万元。

      说明：契税的征税对象是境内发生使用权转移的土地、房屋，实行3%～5%的比例税率，各省不同。

      ●陈先生个人所得税(按20%计)

      应纳所得额：房产转让收入-(原值+合理费用)

      =3000-(1 000+200+1 10+520.5+90)

      =1079.5万元。

      应纳税额=应纳所得额×20%=1 079.5×20%=215.9万元。

      说明：税法规定，对转让房产等所得，应以纳税人转让收入减去房产原值和合理费用后，按20%的比例计算应纳个人所得税。

      ●各项税费合计：营业税+土地税+契税+个人所得税=936.4万元。

      上述各项税费，合计高达930多万元!如果陈先生以此方式交易，成交后扣除税费，仅得资金2064万元，距离3000万元的资金仍有近千万元的缺口。无奈，陈先生请来专业税务策划师，为其度身定做一套方案，方案如下：

      第一步陈先生以上述房产作为股东与IT公司成立有限责任公司A。

      第二步  陈先生将持有的A公司股份，以象征性的价格转让给原自己的贸易公司。

      第三步：以事先约定的3000万元的价格，贸易公司将所持A公司的股份转让给IT公司的子公司或分公司，完成整个交易流程。

     策划后的税负结果：

     ●营业税及附加税

      按照国家税务总局有关规定，以不动产对外投资折算股份且共同承担风险，不用缴纳营业税，企业和个股权之间的交易同样免缴营业税。经调整，直接节约税收110万元。

      ●土地增值税

      同样，以房地产等不动产投资企业换取股份且共同承担风险的，暂不征收土地增值税，这样，免除原交易中征收的520.5万元主要税负。

      ●契税

      契约无法免除，但有操作空间。依照规定，以土地、房屋权作价投资入股，以评估价格为计税依据。如果该房以1 200万折价入股。仅需缴纳契税36万元(1200×3%)，节约契税54万元。

      ●个人所得税

      由于陈先生将所持的A公司股权转让给自己控股的贸易公司，股权转让的价格国家并无规定，以双方协议价格成交，本例中贸易公司属陈先生与亲友控股，其完全可以在股权转让时收取象征性的低价。这样，股份转让时，个人所得税基本上可忽略不计。

      ●股权再转让

      贸易公司将所持A公司的股权以约定的3000万价格转让给IT公司的子公司或分公司，IT公司控制了A公司，整个交易过程完成。

      结果比较：

      ·IT公司以同样成本获得房屋产权。

      ·陈先生节税创造巨大收益。策划后的交易过程仅需缴纳税费54万元，节约税负共882.4万元，所缴税负仅为策划前的8.58%。

      ·贸易公司(陈先生)缓解资金困难，现金流增加，达到卖房筹资目的。

      分析点评：这是非常成功的税务策划方案，企业和个人在现实中经常遇到。本案采用的税务策划方法主要是“产权转股权策划法”，即将房屋产权变更，转化为企业股权变更，再通过股权变更达到产权转移的目的。此方法避免房屋产权转让的形式，所有涉及财产转移的税费得以减免，充分利用我国税法对鼓励企业投资的一系列优惠政策，发挥了股权投资和交易低税负的特点。