清华大学房地产总裁研修班第二期启动仪式在云南日报报业集团二楼报告厅开幕。在29摄氏度的高温下，要让上百号人在一间屋子里愉快地呆上一天，是件很不容易的事。可昨日，在云南日报报业集团的大会议室里，来自云南地产界的300多位企业老总或中、高层精英们，伴着炙热坐了7小时，兴致却越来越高。这是为什么呢？因为清华大学房地产总裁研修班（云南）第二期启动仪式上，请来了一位集实战和理论经验于一身，又遍览世界各国地产项目的主讲人— 李忠 教授。一整天里，他的演讲让大家伴着笑声，明晰了不少和房地产息息相关的经济、社会问题。
过去，记者就曾听人评价说：“听 李忠 教授讲课很‘解瘾’”！昨日，终于得以体验了究竟“解瘾”在何处？首先，他带来大量来自世界各国的地产案例，图文并茂地让大家开阔视野。其次， 李忠 教授的讲座不讲泛之四海皆准的道理，却主攻那些在房地产运营过程中最实在和实用的规律。第三，也是最重要的，他总能用最为通俗且幽默的表达来诠释那些复杂、艰涩的经济、社会学原理，让人在笑声中明白许多深意。全天下来， 李忠 教授带着在座的云南地产 人士，走过了一场针对热点、焦点问题展开深入透析的快乐旅程。
李忠 教授最初是在同济大学的建筑系念的本科，后来又去美国和德国留学，接受了金融工程、城市学等多项培训。因此，他很擅长、善于运用建筑学、城市经济学、社会学、城市地理学等多学科角度的观察方法来分析房地产市场。在后来的实践中， 李忠 教授组建了华高莱斯地产顾问（北京）有限公司，所参与的地产顾问项目遍及全国很多大中城市，于是在他的讲课中，处处闪耀着对各地文化特色的了解，以用这些文化特色是怎样强力地作用于房地产业的。
作为一名经济学专家， 李忠 教授还很擅长用经济学的眼光来解析婚恋、“80版”等社会问题。比方他在讲课中连续抛了4道属于“80版”的脑筋急转弯给听课的地产人士猜，引发了全场欢快的笑声，在笑声中 李忠 教授适宜地将话题引到了“如何与现今消费欲最旺盛的一代沟通？”的问题上。“80版”的孩子们正逐渐迈入婚恋的购房高峰期，他们基本都为独子，享有来自多个家庭多年积攒下的财力、物力，如何掌握住这股消费力，掌握住未来赚钱的机会点？一切皆要从了解“80版”的思维、生活方式，融入他们的“语境”开始，才能制造出真正能打动他们的产品。
讲座之后，记者简短采访了 李忠 教授，他谈到：“没有一个开阔的视野是无法让项目提升新台阶的，地产要发展，地产业的广大管理层势必得抓住更多的学习机会。”据悉，随着昨日启动仪式的热闹开幕，第二期清华大学地产总裁研修班（云南）的报名工作也已展开。在今年4月开始的第一期研修班上，共有40多名地产人士参加，其中不泛来自城投、银海、昆明五华房地产等企业的核心骨干和来自云南部分州市建设局的官员。
李忠 教授应邀参加清华大学主办、我机构承办的清华大学房地产总裁高级研修班（云南班）第二期开启动仪式的授课内容， 李忠 教授如是说：
核心提示：如果我们真的要建立一套宜居城市的评判体系的话，也必须把这种宜居的相对性考虑进去，必须仔细地指出这座城市相对哪里人更宜居？只有这样研究才是有意义的。
从避暑山庄谈宜居的相对性
中国地大物博，作为房地产开发而言区域性等特征特别明显。李忠说，在北京东北方的承德，有一处清朝皇室最重要的离宫建筑群，名为“避暑山庄”。“避暑”两字，明确地标明了此山庄的功能—作为清朝皇室躲避他们的“常驻地”—北京的“酷暑”！
“北京也有酷暑？如果北京的夏天都叫酷暑，那武汉、重庆的夏天又叫什么呢？在北京住着居然还要谈什么避暑，建什么避暑山庄？”李忠说。
这些话武汉人和他说过，南昌人也和他说过，对住在“四大火炉”里的人们看来，北京或许就是一个他们夏天跑去避暑的好地方了，而信在北京居然还要到承德避暑，这实在是让他们太难理解了。
“北京的夏天的确不是太热，尤其是在那个年代，可是这个热与不热，并不是一个绝对指标，而是一个取决于人们身体感受的主观指标。”他说。
对于中国这样一个多民族，多气候差异的十三亿人口大国，由于区域差异等原因，使得在中国能为国人所普遍认可的绝对意义上的宜居之地是不好界定的。所以，在李忠看来，在过去有“上有天堂，下有苏杭”之说，在现在能为大多数人普遍认可的相对比较好的沿海开放城市有大连、青岛、烟台、厦门……等。
按照李忠的观点，国内其它的大多数城市，所谓的宜居就大多都是相对的了，南方人喜欢的，北方人不喜欢，北方人喜欢的，南方人不喜欢。
不同人对同一城市的居住感受的确是不同的，李忠举了个例子：“大家看一个有趣的历史现象就知道了，那就是‘充军发配’。发配到哪里呢？大抵必须符合两个条件：其一，是路途遥远，让犯罪之人累也累个半死；其二呢，就是一定要选一个‘不宜居地’，折磨他的身体。而被发配之人往往受到更多折磨的，正是这种地方的‘不宜居性’。”
越不习惯哪里就越让你哪到哪里去，这样才能体现发配的不宜居性。于是从南方到北方，从北方到南方，走过了多少被发配的人。
对照历史再看看今天，我们必须意识到这促宜居的相对性，对我们城市发展与居住环境建设的影响。
古往今来，关内与关外，就是中国人一道重要的心理分界线。从传统习惯上，只听说过关外人到关内来买房居住的，因为关内相对宜居，而很少听说有人从关内到关外去买房居住的。所以，尽管东三省的城市在经济上发展相对比较快，但并不能吸引太多的关内购房者。而成都却恰恰相反，尽管它的经漳发展速度并不是特别快，但是成都宜居啊。气候适宜，满眼绿色，真是一座来了就不想离开的城市。这种高度的相对宜居性使得越来越多的外地人愿意选择在成都居住。
李忠再次强调，宜居是相对的。“如果我们真的要建立一套宜居城市的评判体系的话，也必须把这种宜居的相对性考虑进去，必须仔细地指出这座城市相对哪里人更宜居。只是这样研究才是有意义的。这就像我们研究旅游的时候，我们谈到旅游目的地，会指出这是哪里人、哪国人进行何种旅游的旅游目的地，如果不这样描述，仅仅泛泛而论，或许有所谓的‘学术价值’，但市场指导意义却是断然不会有的！”
写字楼为何那么高？
从西方到东方，几乎能让世人数得上来的知名写字楼，全都是高耸入云的摩天大厦。写字楼为何都要盖得那么高呢？
为的是让人记住。写字楼的第一功效是通过彰显品牌来凝聚财富，因此它要追求与众不同，差异性能造就更大的成功机率。这就像“超女”，湖南台搞了三届，第二届最火，因为它的评选规则颠覆了很多选秀活动的逻辑，评选出了像李宇春、周笔畅这样的“假小子”，这就是与众不同所带来的品牌效应和财富聚集力。
写字楼的属性不是生活资料而是生产资料，因此许多第一流的写字楼环境、并不见得有多舒适。比方，由于地段黄金，这样的写字楼周边往往交通比较拥挤，停车也比较难，人流量过大。但作为生产资料，它就很讲究两点：一是地段形象，一是与谁为伍。
写字楼的营销租赁过程中，往往采用一种“劫贫济富”的思路，先降低租金门槛，让那些本不是太想入驻的国际知名品牌入驻，然后再用这些知名公司作为金字招牌，吸引那些冲着与名牌为伍而提升自身公司价值的普通公司大量入驻。李泽楷在运作北京的银科大厦时就是如此操作的，首先给予了IBM公司优惠的租金，并答应了它们苛刻的温湿度控制条件，待IBM公司入驻后，很科大厦的谈判条件立马上升，却仍然吸引了大批IT企业前来租赁。
在 李忠 教授看来，建商业步行街无须要按照严格的高、宽比来进行，更为关键的是要与当地的气候、环境和人们的消费习俗所匹配。在参观过全世界126条较为知名的商业步行街后，他归纳出几点成功的商业步行街的通性：第一，商业步行街两端要有景点，让人双向都 有逛完它的动力。第二，商业步行街最好是像鱼骨头似的结构，有纵向的主干道，也有横向的辅道，引导人流呈“之”字型前进。第三，商业步行街主干道的宽窄应有变化，适当处形成一些小广场，给人以开合自如变化感。第四，商业步行街决不仅只是卖东西的，更重要的是要卖“风情”，因为人们来此的目的除了购物，更重要的是找一种感觉，因此要大量整合魅力资源，让它风情十足。
核心提示：城市按照客观规律，周而复始地经历膨胀、应急、控制和调整四个阶段的过程，在不同的发展阶段，城市的具体任务不同。房地产投资和开发要顺应规律、把握机会。
城市的变迁与房地产业发展
我们中国目前进行的城市化的实践，是人类历史上最大规模的一次城市化实践。我们可以看到，随着各大中型城市城市化进程的不断加速，交通拥堵的问题日益显现，城市发展而带来的环境污染问题日益严重，每年由于城乡之间的大量的流动人口的迁移而带来的交通系统压力也在加大。
一个过于快速发展的城市，在因经了一段时期的欣欣向荣的增长后，就会由于它某些基础系统的缺失而表现出一系列的问题。但这并不意味着这些问题是不可避免的。
根据华高莱斯对于国内外城市发展规律的对比性研究，我们发现，无论东方还是西方的城市，在其发生发展的过程中，都将历经膨胀、应急、高调整、控制四个阶段，而在每个阶段中所表现出的问题都是十分类似的。
在第一个阶段，城市急剧膨胀，城市环境恶化。它表现出的特点是：工业、贸易迅速发展，城市人口剧增，自由发展，政策法律混乱。
第二个阶段是采取应急措施的时期。大量的无统一规划建筑住宅，城市基础设施发展不配套，政策法律不健全，城市环境继续恶化，交通问题尤为突出，城市各项事业发展不平衡，城市继续膨胀。
第三阶段，是调整结构的阶段。政治及经济状况较稳定，城市规划思想活跃并开始统一规划，城市与外界联系扩大。所以空上阶段重视城市环境问题，重视旧城改造和城市基础设施建设，重视城市与区域的关系。
第四阶段，控制发展方向阶段。国土规划、区域规划的控制，城市与外界联系进一步扩大，城市规划方法开始适应城市发呢，政策法律及城市管理进一步完善，城市人口稳定。这个阶段，城市环境得到初步控制，开始较大规模的旧城改造、城市基础设施更新。
因为城市发展所带来的问题对于中国而言是第一次遇到，但就世界发达地区城市而言，却都是一些曾经遇到过的问题。我们完全可以“学习”国外成熟的城市发展及城市管理经验，来预先掌握一些城市发展中可能会遇到的具有普遍意义的问题。
所以，我们应当思考一个问题，对于这一类国外城市发展的先进经验，可以使我们的城市发展少走很多弯路。
中国约大多数城市目前正处在一个高速膨胀期，因此房地产的投资和开发是不是应该充分把握这个机遇，同时也注重和谐发展呢？
从西方到东方，几乎能让世人数得上来的知名写字楼，全都是高耸入云的摩天大厦。写字楼为何都要盖得那么高呢？ 为的是让人记住。写字楼的第一功效是通过彰显品牌来凝聚财富，因此它要追求与众不同，差异性能造就更大的成功机率。这就像“超女”，湖南台搞了三届，第二届最火，因为它的评选规则颠覆了很多选秀活动的逻辑，评选出了像李宇春、周笔畅这样的“假小子”，这就是与众不同所带来的品牌效应和财富聚集力。 写字楼的属性不是生活资料而是生产资料，因此许多第一流的写字楼环境、并不见得有多舒适。比方，由于地段黄金，这样的写字楼周边往往交通比较拥挤，停车也比较难，人流量过大。但作为生产资料，它就很讲究两点：一是地段形象，一是与谁为伍。 写字楼的营销租赁过程中，往往采用一种“劫贫济富”的思路，先降低租金门槛，让那些本不是太想入驻的国际知名品牌入驻，然后再用这些知名公司作为金字招牌，吸引那些冲着与名牌为伍而提升自身公司价值的普通公司大量入驻。李泽楷在运作北京的银科大厦时就是如此操作的，首先给予了公司优惠的租金，并答应了它们苛刻的温湿度控制条件，待公司入驻后，很科大厦的谈判条件立马上升，却仍然吸引了大批企业前来租赁。 在 李忠 教授看来，建商业步行街无须要按照严格的高、宽比来进行，更为关键的是要与当地的气候、环境和人们的消费习俗所匹配。在参观过全世界条较为知名的商业步行街后，他归纳出几点成功的商业步行街的通性：第一，商业步行街两端要有景点，让人双向都 有逛完它的动力。第二，商业步行街最好是像鱼骨头似的结构，有纵向的主干道，也有横向的辅道，引导人流呈“之”字型前进。第三，商业步行街主干道的宽窄应有变化，适当处形成一些小广场，给人以开合自如变化感。第四，商业步行街决不仅只是卖东西的，更重要的是要卖“风情”，因为人们来此的目的除了购物，更重要的是找一种感觉，因此要大量整合魅力资源，让它风情十足。 我们中国目前进行的城市化的实践，是人类历史上最大规模的一次城市化实践。我们可以看到，随着各大中型城市城市化进程的不断加速，交通拥堵的问题日益显现，城市发展而带来的环境污染问题日益严重，每年由于城乡之间的大量的流动人口的迁移而带来的交通系统压力也在加大。 一个过于快速发展的城市，在因经了一段时期的欣欣向荣的增长后，就会由于它某些基础系统的缺失而表现出一系列的问题。但这并不意味着这些问题是不可避免的。根据华高莱斯对于国内外城市发展规律的对比性研究，我们发现，无论东方还是西方的城市，在其发生发展的过程中，都将历经膨胀、应急、高调整、控制四个阶段，而在每个阶段中所表现出的问题都是十分类似的。在第一个阶段，城市急剧膨胀，城市环境恶化。它表现出的特点是：工业、贸易迅速发展，城市人口剧增，自由发展，政策法律混乱。 第二个阶段是采取应急措施的时期。大量的无统一规划建筑住宅，城市基础设施发展不配套，政策法律不健全，城市环境继续恶化，交通问题尤为突出，城市各项事业发展不平衡，城市继续膨胀。 第三阶段，是调整结构的阶段。政治及经济状况较稳定，城市规划思想活跃并开始统一规划，城市与外界联系扩大。所以空上阶段重视城市环境问题，重视旧城改造和城市基础设施建设，重视城市与区域的关系。 第四阶段，控制发展方向阶段。国土规划、区域规划的控制，城市与外界联系进一步扩大，城市规划方法开始适应城市发呢，政策法律及城市管理进一步完善，城市人口稳定。这个阶段，城市环境得到初步控制，开始较大规模的旧城改造、城市基础设施更新。因为城市发展所带来的问题对于中国而言是第一次遇到，但就世界发达地区城市而言，却都是一些曾经遇到过的问题。我们完全可以“学习”国外成熟的城市发展及城市管理经验，来预先掌握一些城市发展中可能会遇到的具有普遍意义的问题。所以，我们应当思考一个问题，对于这一类国外城市发展的先进经验，可以使我们的城市发展少走很多弯路。 中国约大多数城市目前正处在一个高速膨胀期，因此房地产的投资和开发是不是应该充分把握这个机遇，同时也注重和谐发展呢？
为何做房地产要看地域文化？
我首先讲讲置业心理偏好。眼下中国的现实是，没房的人在买房，有房的也在买，没钱的人借钱、贷款在买房，有钱的人和能够获得贷款的人更在买，而且越是有钱的、能贷来款的人，买起来越疯狂。
其实，全民购房是一种传统心理的延伸。几千年来，中国人的置业方式非常简单，一是买土地，二是建房买房，除了能实现“成家立业”这个中国人最基本的“成功标准”外，崇拜不动产是更深层的原因。中国人多土地少，故土地、住房成了稀有物品唭贬值空间很小；另外，是中国民众投资渠道狭窄，大家都在土地、房产行业拥挤。
当我们的股票市场起伏波动时，许多买房人都是从那个领域被迫逃出来的；许多最好的投资领域，如某些稀缺资源或公众生存依赖性强的生活必需品生产行业，就更将大众排除在外。在这种情况下，买房就成了社会大众相对安全、高效的投资渠道。
第二，是中国地域文化的复杂性。比如成都人和重庆人，由于生活环境不同，两地人的生活节奏个性也有差异，因此在成都和重庆开发房地产不得不考虑两地文化差异。
第三，中国的人口量级大。中国人口数量众多造成土地和住房的稀缺，因此相比西方许多国家，房地产开发的竞争压力要小得多。
第四，中国地域发展的不匀衡性造成开发有难易度和策略有不同。我总结的是，在较发达的大城市开发房地产的风险相对比小城市小。因为大城市的家庭结构形式种类更多，购买力也更强。当一个房地产项目设计在小城市出现需求空挡的时候，往往在大城市就不存在。另外，在定价时候出现的失误在大城市也更加容易弥补。我们在北京开发一个项目卖到7000元／平方米，发现不太好卖，完全可以加精装修，卖到7500元／平方米。而如果在云南某地开发一个项目，卖2000元／平方米无法被人接受，如果加上精装再卖2500元／平方米就更加无人问津了。
第五，我们还要认清中国城市宜居的相对性和中国城乡人口流动的特殊性。
在中国当下，随着城市化、工业化的加快，农民进城速度也加快了，由此造成的城市住房需求加大。在这种情况下，带给开发商的机会则是巨大的。
附 注：
李忠 教授简介：华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司 董事总经理
学历及专业文凭
1993年，获得上海同济大学建筑系建筑学学士
1994年至1996年，在美国、德国接受金融工程、城市学等多项培训
能力及专长
对房地产市场有着比较深刻的理解，尤其善于运用建筑学、城市经济学、社会学、城市地理学等多学科角度的观察方法来分析房地产市场；
熟练掌握管理学、组织行为学、企业战略等管理知识，并作为公司顾问服务的核心组织者，整体把控公司运作；
具有良好的口才及现场感染力，担任部分国家重点院校的客座教授。
工作经验
1996年至1997年底，任职于恒基中国集团。
1998年至今，作为华高莱斯国际地产顾问有限公司派驻北京区董事总经理，努力开拓大陆业务，提供顾问服务的公司包括首创集团、阳光股份、红塔集团、鲁能、首旅集团、北京城建、北晨集团、亿达集团、万通集团、北京科技园、天鸿集团、华润置地、华融集团、光大集团等众多公司；参与顾问的项目包括阳光上东、丰台总部基地、怀柔新城、德外科技园、华润凤凰城二期、中关村科技园、海淀金融走廊、新街口商业步行街等，涉及居住、酒店、商业、新城开发等多个领域；同时为天津海河、西安浐灞河等政府部门提供城市研究、区域发展、产业研究等相关顾问服务。
被聘为首都规划委员会专家顾问，参与北京市各项规划方案讨论及制定。
作为主讲教师，为清华大学实战型房地产EMBA研究生课程、清华大学房地产高级职业经理研修班、清华大学政府培训班、北京大学社会经济变革于领导力高级研修班（房地产总裁方向）、北京大学房地产高级经理人研究生课程班、浙江大学管理学院房地产研修班、重庆大学房地产MBA班等，进行主题为“城市化与城市现代化”、“房地产投资与产品策划”、“营销思维与哲学”、“国际化大都市的活力与和谐建设”、“国外建筑设计案例精选”等课程的授课。
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