2006年三季度房产市场价格分析及全年趋势预测

　　1、房地产市场开发概况及运行特点

　　◆商品房供应充足，结构基本合理。

　　三季度，我市房地产市场积极贯彻国家宏观调控政策，继续保持健康稳定发展。1-8月份完成房地产开发投资222.02亿元，竣工面积422.56万平方米，在已经竣工的商品房中，住宅房占到87.8%。

　　◆土地开发投资额和土地开发面积持续负增长。今年国家对楼市进行了一系列的宏观调控，从土地开发情况看，截止到8月份，全市房地产开发企业投入土地开发的投资额为4.52亿元，同比下降31%；土地开发面积121.95万平方米，同比下降62.4%。

　　◆商品房销售以期房为主。1-8月份，商品房销售面积584.91万平方米，增幅为5.7%，其中：期房销售面积412.2万平方米，增长23.8%，占商品房销售的70.5%，现房销售面积172.71万平方米，同比下降21.7%。

　　2、房地产价格运行情况及特点

　　在省、市政府贯彻国家调控具体的政策、意见下，三季度我市房屋销售价格同比上涨3.8%,涨幅比二季度回落0.3个百分点。其中房屋租赁价格与二季度持平；土地交易价格增幅比二季度上升1.3个百分点；商品房销售价格同比上涨3.1%，比二季度回落0.4个百分点。据南京市(房产部门)房地产网统计，三季度南京全市商品住宅的成交均价为4480元/平方米。

　　二、原因分析

　　(1)宏观政策影响

　　三季度的九月份是传统的销售旺季，虽然和八月份相比成交量继续走高，但是上升幅度并不是特别的突出。今年的九月和去年一样，由于受一系列宏观政策影响，使得九月市场增长幅度受到抑制，但因为今年老城改造，结婚旺季等因素使市场存在相当一部分的需求群体。从交易数据看，成交量与认购量继续保持增长。9月份全市共成交商品住宅6160套，和八月相比成交量上升了830套，增长幅度为15.57%。而认购量方面9月达到了7838套次，增幅为25.28%。

　　(2)区域销售波动变化

　　但从9月份交易区域分析看，浦口、江宁、建邺三大区依然是销售的热点区域，三区成交量占到全市总量的64.57%。其中成交量最高的浦口区成交量更是达到了1621套。另一方面位居第二的江宁区成交价格有冲四之势。主要是由于，今年地铁南站选址确定，地铁一号线南延线施工等利好消息的公布，加之江宁一直给购房者高性价比区域的感觉，因此一直备受关注，其走盘速度也一直位居前列，从而导致其房价的快速增长。

　　房价方面自新政之后一直呈波动性变化，从9月份来看，截至9月30日累计成交均价为4493元/平米，比上月最后一日仅上涨1元/平米。9月初房价维持在4487元/平米，至月中下降至4480元/平米，在维持了三日之后则迅速反弹至月底达到4493元/平米。

　　(3)二手房变化明显，中低价房源仍是销售主流

　　随着今年6、8月两次宏观调控时间的推移，调控后的二手房市场也发生了相应的变化:受7月底集中过户的影响，三季度全市二手房市场受政策面影响波动较大，8月份(统计区间为7月26至8月25日)成交量一度激增，9月二手房市场跌入低谷。今年规范二手房市场的新政相比去年来得偏迟，去年自6月二手房市场开始萧条，今年8月份存量房冷清局面才开始显现，使得三季度总体销售情况明显好于去年。三季度，全市二手房(包括住宅、商业及写字楼三类物业)共成交12236套，(江南八区9322套)，同比增加22.93%(江南八区同比增长29.35%)；同期，二手住宅成交12035套(江南八区9196套)，同比增加23.80%(江南八区29.48%)。

　　三季度，30-40万总价的存量住宅市场效果最好，共成交2616套，与去年同期相比，占据绝对主力地位的20-30万总价住宅已退居其次。

　　三、全年房地产市场价格走势预测

　　目前从总的趋势来看，今年整体房地产市场价格总水平仍将维持目前水平。

　　在南京最新出台的细则中，总量控制70%中小户型比例的同时将全市分为强、中、弱三个控制区。从细则中的结构示意图看，明城墙以内需要进行人口疏散的老城区大多被定为中控区，这意味着主城可适当放宽中小户型比例，建设一些大户型。主要是主城目前的供地已越来越少，主要以酒店式公寓和高档住宅为主，在相对放开大户型开发后，城中房源的高总房价将引导购房者将目光转向郊区。

　　一方面由于供应关系的变化和宏观调控的驱动，大户型的销售本身遭遇阻力，在市场上已有不少开发商主动调整户型结构，开发出越来越多的中小户型；另一方面，强制控制中小户型比例后，中小户型成为主流已是必然趋势。市场的变化必然影响楼盘户型的设计。中小户型增多后，开发商为避免同质竞争将不得不去研究户型及产品设计。从今后来看，其设计的户型将由大变小，功能由单一变多样，房子也将越来越实用。

　　在外来人口和大学生的需求推动下，租赁成交量比去年有明显增长，不过，由于高校学生返校带来的租赁高峰已回落。一些房源将回流入二手房买卖市场。因此，9月中旬租赁市场与8月中旬同期相比房源下降4.42%，租赁客源减少了9.32%。今年租赁价格会较稳定，即使下降，幅度也会很小。

　　今年随着一系列调控新政措施相继贯彻落实，预计全年房价总体将保持平稳，部分板块有涨落，但大幅波动的可能性不大。