20年城里人都换一套房 陈淮透露政策的长期指向
中国策划人才网 本站原创 成都商报 2006-11-28 14:15:00指向一
房指期货 房价涨跌都不慌
陈淮表示，住房需求是一种很特别的需求，这种需求可以前置后错。现在市场上很多人买房的需求是明年或者后年的，甚至是几年后的，但是很多人因为担心房价涨得买不起了就把买房的需求提前了，这就引起房地产市场短期内供需关系失衡。而推出房地产指数期货后，你认为房价还要涨，你可以买指数。如果房价涨了很多，你的收益也在增加，到你2010年买房时因为指数上涨的收益，你相当于是以2006年的价格买的房子，而你只需要交一些保证金，这样套期保值就熨平了短期内因为需求提前引起的供需波动。购房者也就不用担心房价上涨而提前入市。当然，有看涨的，就有看跌的。当你认为房子指数会涨的时候，你可以先买进，待价格涨上去以后再高价卖出，赚取其差额利润；若你预测房子指数要跌，你可以先卖出房子指数的合约，待价格下来之后再买进补仓了结，同样也可以赚钱。
记着随后采访了一位期货从业者，他告诉记者，一般来说，房地产期货的模型设计是先在市场上选一些代表性楼盘，作为标准交货品种。保证金为10%，一手为100平方米。假如现在十大楼盘的均价是5000元/平方米，你看多看涨，就买一手50万元，但是只要5万元保证金，房价一上涨你就可以获得收益。而认为房价下跌的可以先卖出该商品合约，也就是做空，待价格下来之后再买进补仓了结，同样赚取其差额利润。如果交保证金10万元做空，房价涨了500元/平方米，他的保证金就亏光了；反之，如果房价跌500元/平方米，他的10万元就变成了20万元。
指向二
抑制享受性需求 住房需求要适当
陈淮说，“现在如果把全中国的城镇居民都住上全面小康标准的房子作为一个既定目标，实现这个目标我们大约需要20年。”20年让现在5.2亿的城镇居民，20年后8~8.5亿的城镇居民全部实现换一套房的愿望，那么用简单的数学方式去计算就可以知道，每年只能满足5%的换房愿望。
但是，现在的问题是，是优先满足奢侈性消费的需求呢，还是满足困难群体、一般老百姓改善住房的客观需求？这是政策要解决的问题，政策绝对不可能在2005和2006年里，把56%的大多数老百姓要求买到自己理想住房在一个短期内办到。但是政府可以办到的是，假如每年只能满足5%的人群的居住需求，保证老百姓、困难群体居住改善的优先权，而不是奢侈性消费占有这5%的名额。所以住房结构的调整还要进行，首先是控制资源的铺张浪费,修建节能省地型住宅。其次是通过政策弥补市场缺陷，这也是调整社会公平的必须手段。
指向三
买不起房子的政策解决之道
首先从公积金贷款贷款开始，现在很多年轻人的公积金累计余额还是不能买房，政策可以考虑适当提高公积金贷款的额度，目前有一项大的政策正在讨论中，那就是建立住房储蓄银行。现在的公积金账户是限制存入额度的，不能多存，因为这是一个免税的账户，而建立储蓄银行后，只要有闲余资金你就可以存进来，这样你的钱就可以免交15~20%的利息税，实际上是政策一个补贴，当然存进来的钱只能用来买房。
另外，陈淮还透露，按揭买房每个月要还月供，很多人觉得压力很大，对于月供的利息可以由政府来埋单，也就是说政府全部或者部分贴息，这对很多月供族来说，如果实行将是一个极大的利好。
如果这些还解决不了一些人的买房问题，就用廉租房和经济适用房来解决。陈淮说，目前推出限制房价的住宅开发，将来这种限价房的开发有可能和经济适用房并轨。而且陈淮建议，可以考虑在限价房中推出“部分产权房”，你可以一成一成地购买产权，不用一次性把产权买完,这样买不起就变成了买得起。
另外对于政策性住房，陈淮透露，在英国，政府规定在中小城镇开发商必须修15%的低档住房，伦敦新建住房要有50%的低档房；在美国，开发商不一定在本社区修建低档房，但是必须出钱修一定比例的低档住房。这个修建责任在取得土地时，政府就规定好了，所以今后政策性住房和中低收入群体需要的用房必须要提高。
对于廉租房，陈淮认为，以前是不用缴纳土地出让金的，今后有可能出现政府把土地卖出来的廉租房，开发商买土地来开发，老百姓也可以买这样的房子投资。产权是可以流通的，但是无论卖给谁，将来房子的用途是廉租房，政府和开发商或者是购买者签订租赁合同，政府给租金，然后给困难群众解决住房问题，这样廉租房就变成了一种很好的投资品种，因为政府给租金，收益稳健。 本报记者 刘瑞国