王德源

　　□人物简历

　　王德源，本名王晓东，1968年出生于山西平遥，1990年毕业于南开大学中文系。1990—1996年期间，工作于天津广播电视局，从事新闻专题采编工作。1997年加入万科集团深圳国际企业服务公司，1999年创办深圳尚美佳广告公司，提供全程策划及广告推广服务。其间荣获2002年度中国建设部《中国建设报》“中国楼市推动力人物”精英奖、“深圳十大操盘精英”提名奖等。

　　2003年创立尚美传媒，独家购买代理凤凰卫视的黄金广告时间。2004年，试水房地产投资领域，开发位于深圳市龙岗区布吉的“左庭右院”项目，现任深圳市梅江南投资发展有限公司、深圳市怡康苑房地产开发有限公司执行总裁。

　　谈从策划人到开发商的转变——“开发商宁肯不做也不能做错”

　　黄金楼市：来之前我在想，是该称呼你为广告人、策划人、文人、还是投资商、开放商？你对自己是如何定位的？

　　王德源：我还干过几年的记者，还拿过中国新闻奖呢，不是说一个人以前干什么，以后就必须干什么，王石不也卖过鸡饲料吗？不少开发商以前不也是包工头吗？我1997年来深圳后一直在房地产行业做，做广告也是专注于房地产，这使我对房地产营销、产品策划、市场推广有比较深的理解。如果说包工头出身的开发商对成本的把握有优势的话，做广告出身的则对市场的敏锐度更高。

　　黄金楼市：从行业下游的广告做到上游的开发商，是早有计划还是偶然的机会导致？

　　王德源：做广告的时候，很多想法自己觉得很好，但是由于客户不采纳而无法实施，所以就一直有一种情结，希望有一天能自己做主，让自己的创意顺利实施。最后做到行业的上游有偶然性也有必然性，偶然性指要有与资本结合的机会，房地产是个资金密集型行业，调动资本力量的强弱直接决定了能否做一个优秀的开发商。必然性指首先自身有一定的资本积累，其次之前有意识地和别人合作，寻找合作伙伴和项目，然后做广告和策划时积累了丰富的操盘机会，了解了房地产运作的全过程。

　　黄金楼市：做开发商和以前做广告最大的不同在哪里？

　　王德源：最大不同在于对风险的控制。作广告时，1个客户没做好，你可能还有9个客户，另外还可以再发展新客户。而做开发商，1个项目失败可能就满盘皆输。因此，宁肯不做也不能做错，首先考虑的不是能赚多少钱，而应该是不亏钱，尽量把风险控制在可控范围内，要对投资方负责，对业主负责，对责任感要求更高了。

　　黄金楼市：提到企业责任感，你是山西人，中国历史上著名的晋商也很注重这一点。

　　王德源：晋商兴盛500多年，其管理体系、分配制度我认为比现在很多500强企业还要成熟，中国的企业与其向外看，不如向内挖掘，这可能更适合国情。晋商注重诚信和商业伦理，这与我们现在提责任感是一致的，房地产行业需要诚信和责任感。

　　谈万科的影响与企业发展路径选择——“从一开始做广告就只是一个过渡”

　　黄金楼市：尚美佳广告那边你还在管吗？

　　王德源：我已经退出来了，还有一定股份，但经营全盘交给他们了，策划、创意我也不参与，万科17英里的策划——“我能与这个世界保持的距离”，是我的封刀之作。我现在是专注于梅江南投资公司这块，现在主要考虑的是现金流的构建、融资渠道等问题，一个好的企业肯定是融资能力强的企业，获取资源能力强的企业。

　　黄金楼市：提起万科，你是从万科出来的，万科、王石对你有什么影响？

　　王德源：我最早来深圳就是进入万科，后来做广告也与万科有业务，现在仍有，所以万科和王石对我的影响肯定是有的。我和王石、陈劲松、袁昆等人每年都会有几次聚在一起，交流一下管理企业的经验和对行业内一些事情的看法，我是抱着学习和交流的心态。我们创业经历过的王石都经历过，他会对你人生有很多指引。不过王石会希望你专业化发展，不要总是多元化。

　　黄金楼市：你现在不就是多元化吗？

　　王德源：大家对行业会有各自的理解，会选择走不同的路。我希望是顺势而为，很多事情我不会太过执着，不是说做广告做到多大、多好我就满足了。对于我来说，从一开始做广告就只是一个过渡，我没有想过会守着广告做一辈子。

　　黄金楼市：感觉你和这些同行关系都不错，是否关系做得好，企业发展就快？

　　王德源：这里面有些误解，企业发展始终要靠企业自身的实力。比如我做万科的业务，王石事先一点不知情，即使知道了他也不会管，这方面他不会帮任何人，我们在一起，他只是坐而论道。其实很多知识都是在离开学校后获得，我、王石、陈劲松还有全忠等人每次聚会就是一次互相交流、学习、交换信息、交流经验，这对人的成长和企业的发展很有利。

　　谈产品定位与客户选择——“我们提供普通住宅中有代表性的优质房”

　　黄金楼市：你可谓是踩着宏观调控的鼓点进入开放商行列的，这对公司有何影响？

　　王德源：我们在宏观调控背景下进入市场，所以从一开始对政策影响下的市场分析做足了功夫，我们定位于提供普通住宅中有代表性的优质住房，客户群定位于工薪阶层的城市白领，这块客户的需求量非常大，是社会主流，深圳有三四百万这样月收入在5000元左右的中层白领。“左庭右院”的成功也实现了我们最初的定位。

　　黄金楼市：“左庭右院”这个名字中间有什么故事吗？

　　王德源：“左庭右院”代表了产品的一个理念。庭与院是住宅的必备因素，但很多港式的普通住宅把庭院完全抹杀了。“左庭右院”提供大的露台、入户花园，提供带庭院的普通住宅，虽然这会加大建筑成本，减少室内建筑面积，但是人的生活空间有庭、院才会完整。另外，庭、院还落实在园林中，提供了业主坐、站、行空间的园林才是真正的庭院。

　　黄金楼市：除此之外，“左庭右院”还有什么与众不同的地方？

　　王德源：我刚才说过我们的客户是工薪阶层的城市白领，这批人对居住有复合要求：地段要好、交通成本低廉、最好有轨道交通、自身商业配套要齐全、要有好的社区和品位、长期的生活使用成本要低。“左庭右院”能很好地满足这些要求，我们由花样年提供物业管理，交通便利，户型设计中引入了很多豪宅的设计理念，价格也很实惠，去年开盘均价才4800元/平方米，现在也不过5500元/平方米左右，这些都是我们的特点。

　　黄金楼市：近期会有什么新产品推出吗？

　　王德源：在国庆节前后，我们南区有一个“墅院”产品将推出，这将使“左庭右院”的产品线覆盖70—230平方。“墅院”是将上、下两个三房巧妙连接，使高层住宅具备别墅的特征，有大庭院、大露台、通透度高，而且总价仅在150万以内，适合于一家老少合居。比如老人住上层，年轻人住下层，年轻人半夜回来就可以不惊动老人。

　　谈全国布局与发展战略——“深圳的辐射作用北京、上海都比不上”

　　黄金楼市：梅江南投资继“左庭右院”之后还会有其他项目吗，全国布局是怎样的？

　　王德源：10月份“左庭右院”入伙，这个项目就收尾了。我们与花样年合作进军东莞，已经在东莞东城拿了三个项目，开发总量达到80万平方米。另外，在深圳我们还有3个项目，我们要在宝安再建“左庭右院”。我们在长三角的杭州有一个高端项目，将建设高尔夫别墅。在天津有项目，远至呼和浩特也有我们的项目。

　　黄金楼市：全国这么多项目，资金和人才储备跟得上吗？

　　王德源：我们主要采取合作方式开发，如我们与花样年合作进入东莞，双方在资本和操作上的优势互补，杭州、呼和浩特等地的项目我们都有合作方。

　　黄金楼市：在这个全国布局中，深圳的地位如何？

　　王德源：我们把深圳作为产品和人才的重要培养基地。我们的根扎在深圳，吸取营养。在地产业，立足深圳可辐射全国，这种辐射作用北京、上海都比不上。深圳有太多的强势房企总部，人才济济，学习、探索氛围很浓，在这里，进步比在其他地方来得要快，要大。

　　黄金楼市：有没有想过在深圳成为前几名？

　　王德源：在深圳我们更愿意做一个小发展商，我们会保持每年两个左右的小盘，滚动开发，稳扎稳打，在深圳主要是吸收营养。从土地空间上说，深圳也不能支撑我们做到前几名，在其他地方更有发展机遇和空间。

　　黄金楼市：好像尚美佳广告公司主要业务也是在外地，这之间有什么联系吗？

　　王德源：尚美佳大概有80%的业务在外地，实际上，当我4年前想进军地产上游做开发时，就开始进行这样的战略部署。当时，深圳的机会已经逐步减少，广告公司去外地拓展业务是先头部队，能够熟悉当地市场，收集信息，建立人脉，更多了解主流城市的地产发展格局，目前我们的全国布局就得益于此。(本报记者：陶文杰)