清税又闻涨声响起来 开发忙放量快资金紧生存难

    从2月1日起，《国家税务总局关于开发企业土地增值税清算管理有关办法的通知》正式实施。此次清算土地增值税的政策远比以前的任何一次政策都来得强硬，几乎没有留下“擦边球”的机会。虽然政府一再强调是打击土地“囤积居奇”的行为，但现实税收的清算直接将开发成本推高，开发商不约而同在谋划涨价之举。
　　成本升房价涨

    “尽管清算土地增值税的规定早已有之，但此前一直没有限定房地产企业的完税时间，因此在执行层面上缺乏可操作性，也几乎没有房地产企业主动清算。”一位业内人士告诉记者，此前房企的通常做法是，只要项目没开发完就一直拖着不清算。而即使开发完了，只要开发企业还存在，也可以销售未完成为由拒绝清算。“可以这样的拖欠让不少开发企业没有将这个增值税的成本打入到总的开发成本中，过去的房价中也没有过多的体现出土地增值税这一项。”

    “30％－60％的土地增值税，说是针对开发商的利润部分，但开发商是商人，商人看中的还是利润”，成都某房地产公司负责人告诉记者，“目前不少的开发商都在准备完税，那么在完税后，这一部分税费的出处在何处？无疑增加了开发商的成本，增加的成本也会在房价中体现。”

　　记者在采访中也发现，虽然部分专家一再强调针对的是开发商的利润，房价不会涨甚至会跌。但几乎所有的开发商都认为，房价降的可能性不大，反而有可能促成房价的又一次走高。“我们的利润率是集团已经早就确定好了的，而且这个利润率是在根据市场规律制定的合理范围内。如今增加了土地增值税部分，实际上增加了开发成本部分，要想保住集团的利润率，只有涨价。”一位不愿透露姓名的大型房地产企业的相关负责人如是说。

　　开发忙放量快

　　业内人士认为，土地增值税清算对土地储备多、开发周期长、产品附加值大的开发商影响最大。但是一位大盘的营销总监明确地表示“这样的影响绝对不会造成房价的下降。目前房价是根据市场需求来的，市场需求，不会因为一个税收政策改变。那么房价怎么跌？”

　　那么面对这次的政策成都的大盘将如何？如果按过去的开发计划、节奏是否意味者开发成本的压力加剧。在成都目前土地储备量最大的华润置地的相关负责人并没有对房价涨跌发表看法，但透露了一点，华润置地2007年将在成都全面发力。目前在成都的三个项目都将同时开发，总开发量将达到120万平方米，销售额预计突破20个亿。

　　同样作为拥有成都地王———中海国际社区（查看地图）的中海地产也是多项目齐上的一年。早在2006年中海就开始了在中海国际社区实现同一个项目内三大板块、三条产品线同步发售的营销模式。这一举动在如今也被不少业内人士认为是大盘加快开发周期的一次非常好的尝试。

　　由于这次增值税清算政策出台之际也正是各个公司2007年计划制定的同时，记者在走访各个企业时发现2007年各大公司都有放量的计划。刚刚进入成都市场的新世界在城南的项目开发量达到50多万。雅居乐成都公司在成都第一年销售目标也定在了10亿左右。深长城也表示在完成了2006年近7个亿后，2007年计划将翻番。……种种的迹象表明了开发商们开发进度的加快。“靠囤地牟利的开发思路将受到巨大的冲击，未来开发商研究更多的是如何加快开发周期、开发节奏，新一轮的产品竞争在所难免。规模开发、专业理念一定是行业新的关键词，从这个意义上说2007年是房地产的一个新分水岭。”某业内人士说。看来大的公司已经从加快销售进程的角度来降低开发成本。

　　资金紧生存难

　　大开发商放量的同时，中小开发商却面临生存的危机。有报道称，万科为土地增值税已经备下了数亿元资本。这显示了大型品牌房地产开发商的资本实力。而此次清算，对部分资金原本就紧张的开发商来说更是雪上加霜。银行已经对开发贷款收紧了口袋，预售条件的日益苛刻考察着开发商的资金实力，而此次土地增值税的清算无疑把不少开发商原本已经崩得很紧的资金链拉到了极限。

　　由此可见，面对大盘放量，市场总量提升，2007年的竞争惨烈可想而知。在开发成本增加后，能够顺利保证开发的中小开发商还能有多少？即使开发其开发的品质与质量又能有多少的保证？

　　据悉，市场内已经传出了实力开发企业有意对为资金和品牌缺乏的中小企业项目输入资本和品牌。这样的做法也不难看出在惨烈的市场竞争中，大鱼对小鱼的另一种吞噬。土地将逐渐向资金实力雄厚的专业房地产品牌企业集中，房价降的可能性更小。