清税 拉响地产橙色警报

四川在线-华西都市报　　一周后的2月1日，各地税务部门将清算土地增值税，这对土地市场将产生哪些影响？各大“地主”将如何处置存量土地？土地价格走势如何？企业拿地规模会不会缩小…… 　　针对这一系列问题，记者采访了各方人士，包括部分开发商都认为，清算土地增值税，将遏制住地价上涨，同时一些“囤地大王”将转让部分存量土地，各地也将告别“地王”供应时代——— 　　土地价格不再高涨 　　“清算土地增值税，将降低开发商圈地冲动，同时有利于遏制地价高涨势头。”四川大学经济学院杨文武副教授分析指出，清算土地增值税，也使得开发商资金紧张，无力大规模囤积土地，不得不慎重考虑储备土地思路，因为大量储备土地占用资金的成本很高。成都融创总经理叶志新也认为，开征土地增值税，有利于抑制地价上涨，但在短时间内，地价不会出现明显变化。不过，劲力房产副总经理等诸多开发商在接受采访时则认为，这一政策对地价不会产生太大的影响。 　　而更多的专家指出，征收高额土地增值税，并缩短征收周期，将大幅降低土地转让及房地产开发利润，这对依靠囤积廉价土地而获取暴利的开发商将造成直接打击。同时，会有效遏制开发商爆炒地价和房价的冲动，投资开发商囤积行为将有所收敛，将使得目前持续上涨的房地产市场回归理性。 　　一直以来，开发商将储备大量土地作为一个行业惯性，尤其是一些“地产巨头”更是靠炒地谋取超额利润。如果说，炒房者是导致房价上涨的“罪魁祸首”，那么囤地炒地的投资开发商则是“始作俑者”。正是投资开发商囤地炒地，不仅导致地价和房价直接上涨，更加剧了土地供应短缺，尤其是可开发土地的短缺，人为造成住宅供应短缺，进而间接推动房价上涨。如果严征土地增值税的政策得到落实，势必降低房地产开发的利润率，从而降低对投资资金的吸引力，有望在一定程度上遏制盲目拿地和爆炒地价的现象，开发商的经营行为也会更加理性和规范化。而这也恰恰是土地增值税的严征意义所在：规范土地和房地产市场交易秩序，并借此抑制房地产投机和炒卖活动。 　　存量土地增加交易 　　2006年9月7日，国务院出台的土地调控政策明确提出，要提高新增用地的成本，一句话———严控新增用地成为调控的重要目标！如果真正控制住新增用地，那么存量土地就将是各地政府考虑的重要对象。6月底，国土资源部副部长鹿心社曾说，开发商手里逾期两年以上未开发的土地就达40万亩，根本不存在“地荒论”。 　　综合来看，去年6月以来，国家出台的系列相关土地政策就剑指存量土地，7月份出台的政策规定很明确———对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满两年未动工开发的，政府无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处理。现在看来，政府出台这些政策，就是希望把存量土地投入房地产市场开发。 　　而今出台“清算土地增值税”这一政策，加大开发商持有土地的心理成本，减少开发商的预期收益，更将迫使开发商主动转让部分存量土地，从而尽早投入市场开发，把土地一级市场和二级市场供应有机结合起来，减小新征土地的压力。就此，一些开发商在接受采访时认为，清算土地增值税，资金压力大又有存量土地的开发商肯定会转让土地，或者以联合开发、股份转让、企业兼并等形式进行变相转让，成都已有开发商就在试探转让的可能性。 　　地王时代宣告终结 　　“地王”，一度是楼市最诱人的“大蛋糕”，令无数投资开发商魂牵梦绕，拿到一块上千亩的“地王”，往往就意味着身价增涨几亿甚至几十亿元。而一些地方政府也热衷推出“大地王”，不仅可以吸引来所谓的“投资巨头”，还可以带动一个区域甚至整个城市地价和房价的上涨，而且还可以打造一个“形象工程”，在双方共同利益的驱使下，几百上千亩甚至几千亩的“地王”就在许多城市纷纷现身。 　　“地王”为个别开发商带来了利益，为个别城市领导带来了“荣誉”，却人为地减少了当地土地的有效供应———名义上一年供应了几千上万亩，但真正投入开发的土地很少。而今严格征收土地增值税，对于各地“地王”来说，将是一个沉重打击，尤其是低价买下的“地王”，而现行市场价又翻番了甚至上涨了两三倍，上缴增值税将大大减少其土地增值收益，这就将降低开发商争夺“地王”的冲动。 　　减少大宗土地供应，增加土地的有效供应，将成为各地的政策选择。去年年初，成都就宣布，将压缩单宗土地供应面积，原则上单宗土地面积控制在200亩以内，这是非常理智的做法。 　　市场:面临大整合时代 　　增值税费让开发商身处“清算令”冲击波中心，倍感压力重重，但业内人士则认为，清算增值税将有利于整个行业的健康发展。一个大整合时代来临。 　　开发商担心讨账注销忙 　　面对即将开征的土地增值税，记者在采访中了解到，一些目前没有开发项目且比较小的开发商正忙于在增值税开征之前注销自己的地产开发公司。 　　“这几天经过与公司其他股东的沟通，我们一致同意准备注销开发公司。”一位不愿透露姓名的开发商说，过去有关土地增值税的问题多数开发商都是按照项目产值的1%进行预留的，但是如果真的征收30%-60%的增值税，那么这部分的资金缺口将拿什么来补？这些都是开发商遇到的共同问题。该开发商认为，土地增值税的开征将直接导致地产开发市场重新“洗牌”。 　　“一些没有开发项目的地产公司乘机注销，将是一种求生的本能，在一段时间内也是一种趋势。”一位专门研究地产开发市场政策的专业人士告诉记者：“近几年，国家对地产开发市场的宏观调控政策越来越多，而且调控的力度也逐渐在增强，在规范市场的同时，也加快了开发商‘专业’的速度。尤其是土地增值税政策的出台，直接打到了开发商的‘软肋’，许多商家将因此而调整公司的策略。” 　　“时间短，问题多将是这些有‘注销公司想法’开发商遇到的共同问题。”一专业人士说：“按照政策2月份就开始征收土地增值税，而距离这个期限也只有不到10天时间，据我所知，很多企业都还面临诸多没有解决好的问题，比如：有些小区的房产证还没有办完；有些公司的债权债务还没有理清，一旦公司注销之后，这些问题将无法解决，况且在这么短的时间内将无法完成注销公司的事情，交税是避免不了的。” 　　行业 　　将出现新一轮整合？ 　　业内人士认为，土地增值税的严格清算管理对房地产开发企业的影响不均，一定程度上的确会降低开发商利润。影响再深远一点，这场冲击波将带来新一轮的行业并购与重组，部分实力不济或只会打政策擦边球从事房地产开发的企业将被淘汰出局，真正具有较强综合实力的企业将迎来一场大鱼吃小鱼的良好机会。 　　分析人士认为，在政策调控之下，楼市并购潮流到来只是时间的早晚问题，而土地增值税的征收则推动了该并购浪潮的快速到来。不过，由于30％－60％的土地增值税并不是一个低的比例，即使品牌开发商乐意并购，其也会小心翼翼。因此该政策下的并购将与传统土地资源收购不同，在合作并购条约中，有关相关税费将更多地转嫁到被购方。 　　而并购将不仅仅在大企业与小企业之间发生。部分拥有着大量土地但却资金链紧张的大企业也将不得不面临土地被划分的命运。在资金周转不灵的情况下，部分大企业将不得不在大框架下实施土地划小，资源重新配置战略。而相对于这些企业资金的捉襟见肘，那些发展成熟的优质房地产企业则迎来又一轮的继续强大机会。 　　营销 　　让代理业迎来春天 　　如果说降低利润和加速整合是《条例》最直接的表现，那么更进一步受此影响的便是营销代理行业。 　　在采访中，一位不愿透露姓名的营销代理业人员告诉记者，《条例》出台后，营销行业将会全面开花，开发商需要减轻资金和销售压力，会迫切地寻求合作伙伴，目前，已经有一些开发商主动找上门，希望公司能够代理其营销业务，同时，也表示出想进一步合作的打算。 　　可以预见地产营销工作将进入新一轮精耕细作的时代。开发商需要缩短销售周期，解决资金回笼等问题，意味着营销上的压力也在增加，引入代理公司进行销售，发掘各种营销方式和手段，以鼓励消费者的购买欲望。同时，这也使得代理商的角色发生改变，开始往前端后端延伸———从以往单纯的项目策划和代理销售，进入到为开发商提供房地产金融和资源整合等各方面的解决方案。营销行业开始由单纯的代理销售，转变为与开发商共担风险、共享收益的合伙人。　　 　　企业：资金链条危急 　　征收30%至60%土地增值税的消息自上周公布以来，业界反映强烈。成都主要商业银行在接受本报采访时纷纷表示，清算土地增值税不会直接房地产信贷业务，但征收土地增值税无疑对中小开发企业拉响了资金的橙色警报。 　　快速回现避免资金链断裂 　　30%至60%的土地增值税对一些有大量土地囤积或者本身资金较小的房地产企业而言，无疑是一笔不菲的支出，特别是资金量较小的中小开发商，冲击更是强烈。在目前房地产开发市场上，一些企业为追求利益最大化，延长开发时间或将自有资金拆分到几个不同项目开发，以此向银行抵押贷款，这类企业从2月1日起就要面对巨额的土地增值税。对于本身资金链就比较单薄要靠银行贷款才能进行开发的中小企业，数量不小的土地增值税款从哪儿筹集，也是业界对此政策反映强烈的重要因素之一。 　　“银行会对近期贷款的项目进行更加严格的审查，避免开发商以开发贷款的名目，贷款去弥补土地增值税的差额。”银行预测到政策对房地产企业资金链的重要影响，加强了近期对贷款项目的审批。一位金融专家分析，如果资金量小的开发商想通过银行信贷或者民间借贷的方式，度过土地增值税征收的风口浪尖时期，这种想法基本是行不通的。首先银行方面绝不可能提供贷款款项用于企业交纳土地增值税，按照“税收优先于贷款”金融常规，银行只会将企业的纳税情况作为放贷的参考标准，而不会介入企业的纳税过程，企业无法从银行获得用以交纳税收的资金支持；如果采用民间短期拆借的方式度过当下的资金困难期更是风险重重，按照目前行情，3个月的短期拆借利息率高达36%，再交纳30%至60%的土地增值税，对本身资金就不丰厚的中小企业而言，利润率更是微乎其微，这种做法无疑是饮鸩止渴。 　　专家指出，如果中小企业想要度过这一关，可采用与资金量充足的大企业合作或者调整销售价格快速回现，避免由于资金链条断开被淘汰出局。 　　谨慎选择 　　房产信贷影响不大 　　目前，房地产开发贷款和个人住房按揭贷款是各商业银行最重要的业务之一，房地产金融在金融总量中所占比例逐年增多。土地增值税的征收，虽然很多人认为会导致行业新的一次洗牌，但各商业银行却认为房地产信贷业务不会产生直接影响，只会在选择客户时会更加谨慎。 　　“对于不同的客户政策的影响程度不同，但我们不会因此量化为对企业放贷的变化。”省建行在接受采访时表示，“土地增值税的征收有利于规范房地产市场，会使开发商增加一些经营成本，其本身对银行影响不大。省建行有一套系统的针对开发商的考评指数，项目好坏、能否收回投资、开发商资质、销售前景等因素综合起来才会影响我们的评判。目前建行的客户资信度都比较优良，所以我们相信建行的房地产信贷不会有什么影响。” 　　很多银行界人士也认为，土地增值税主要是为抑制房地产开发商利润过高或虚报成本问题，这种涉及开发商利润方面的政策对银行的信贷并无直接影响。以招拍挂方式得到土地的开发商，如果按正常期限对土地进行开发，以目前的商品房市场来看，其收益足以支撑该税收的征收，不会对企业造成过大资金压力，但对于那些囤积土地或者自身资金实力不是很强的中小开发商，无疑有“釜底抽薪”的作用。业界人士表示，“征收土地增值税是分流开发商的利润，对银行信贷没有实质影响。如果政策导致市场供需发生实质变化，银行才会对现有信贷政策进行变动，就目前情况来看，该税收不会影响市场供需情况。但银行方面考虑税收对房地产企业的影响，在今后的一些贷款额度安排、期限安排和贷款监管上，会进一步加强风险控制。” 　　在采访中发现，各商业银行普遍认为此次征收土地增值税对银行信贷没有直接影响，但在选择客户方面，银行会参考税收对房地产企业的影响因素，慎重选择目标客户。“其实，各家银行都有自己的评判标准，企业的整体资金实力、开发经验以及市场预期才是银行的信贷标准。资金量较小的中小开发商在此次调控中受到冲击较大，对整个房地产行业整体而言，又是一次大浪淘沙式的筛选。” 　　专家纷说土地增值税 　　购房者负担肯定会加重牛凤瑞（社科院城市发展与环境研究中心主任） 　　尽管政府有相应措施来避免开发商将增加的成本直接转嫁到购房者身上，但是开发商肯定会通过各种渠道来消化增加的成本。不过应该强调的是，土地增值税政策的出台，主要是想打击目前一些房地产开发商囤积土地、坐等土地升值的行为。土地增值税开征之后，土地不开发，土地升值的收益将不再全部归开发商所有，这也就提高了开发商囤积土地的风险。 　　开发商提价缴税就更多 　　杨志清（中央财经大学税务学院副院长） 　　土地增值税的功能主要是抑制房地产炒作，征收土地增值税会不会增加市民买房的负担呢？这种可能性是有的，不排除一些企业会通过各种办法，变相地把纳税的负担转移到消费者身上。不过，利润大小不同，土地增值税的税率也会有不同，利润越高，征收的税率也越高，最高能达到60％。所以如果房地产商提高房价，那么利润肯定也是增加的，要缴的税就更多。 　　能否真正落实面临很多困难 　　王述（中大恒基不动产营销总经理） 　　从长远来说，严格征收土地增值税可以挤压房地产开发企业的利润，对资金链提出了更高的要求；且有利于促进囤积土地的尽早上市，以缓解房地产市场的供需矛盾。不过，这一政策是否能真正落实面临很多困难。此次对土地增值税进行清算并未明确界定清算项目的起始时间，究竟有多少项目和开发企业面临清算，且需要缴纳和补缴的税额都很难估量。还有一个令人担忧的问题是，此项细则有可能给不良开发商留下口子———如何让项目进入“免征”名单，会不会成为某些“利益共同体”共同努力的方向呢？ 　　行政机关有权决定“剑”何时落下 　　杨小军（国家行政学院法学院教授） 　　关于土地增值税的相应政策早在1993年就已经出台，一直都是“悬在上方的一把剑”。眼下，违法用地有愈演愈烈的趋势，房价也保持一路上扬的趋势。在一系列宏观调控手段的政策效果尚不很理想的现实情况下，政府认为，该是税收手段的这把“剑”落下来的时候了，于是决定2月1日起严格进行土地增值税的征收。 　　土地增值税影响在两个方面 　　著名评论员马红漫 　　土地增值税新政对于开发商的影响主要有两点，一是房产企业竞争实力的标准将随之变化。以往，在房产市场上，有能力“圈地者”为王；而该政策实施后，那些大量土地储备的开发商，将会因在此之前的低成本拿地和目前的高土地增值而遭遇“清算危机”。二是开发商资金链条的压力骤增，资金链条总体紧张的企业将会面临极大的资金压力，甚至会因此破产倒闭。

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